契約期間終了で明け渡し？

明け渡してもらうための「やむを得ない」理由とは？

建物賃貸借の契約期間が満了したので明け渡してもらいたいのですが、賃貸借契約を終了させるには、やむを得ない理由が必要であるということを聞きました。では、どのような場合であれば認められるのでしょうか。

普通借家契約では、契約期間が終わっても、貸主に「やむを得ない理由」がなければ、契約はそのまま更新されます。ここでいう「やむを得ない理由」を、法律では正当事由（借地借家法28条）といいます。
立ち退きの正当事由は、
① 建物の貸主及び借主が建物の使用を必要とする事情
② 賃貸借に関するそれまでの経過
③ 建物の利用状況
④ 建物の現在の状況
⑤ 立退料などの提供
など５つの基準を考慮して判断されます（借地借家法28条）。
法律ではこのようにさまざまな基準が挙げられていますが、正当事由の判断で重視されるのは、主に①の「建物を必要とする事情」、次に⑤の「立退料などの提供」も近年重視されています。

「建物を必要とする事情」が判断に大きくかかわる

裁判所は、まず建物を使用する必要性に関して、貸主の事情と借主の事情を比較します。そのうえで、他の基準をあわせて考慮し、正当事由があるかどうか、つまり借主が部屋を明け渡すのはやむを得ないかどうかを判断するのです。
ちなみに貸主側の事情としては、その建物に住む、あるいはその建物で営業する必要性に加え、建物を解体・新築する必要性も含まれます。
POINT：立退料の提供も重要視される傾向に
⑤の「立退料などの提供」については、貸主が借主に立退料の提供を申し出たか否か、申し出た場合はその立退料の金額、また、貸主が代替家屋の提供を申し出たか否かなどの事情が考慮されます。
注意が必要なのは、この基準は他の事情により正当事由の条件がある程度満たされている場合に、参考までに検討される項目だということです。
したがって、いくら高額の立退料を提供したとしても、それだけで正当事由が認められることはありません。
POINT：営業用の建物は正当事由が認められやすい
最近では、住宅事情の緩和という事情を背景に、立退料の提供が正当事由の有無を判断するうえで重視されるようになってきました。
裁判所は、正当事由の条件が完全には満たされない場合でも、貸主が立退料を積極的に提供すれば「正当事由あり」と判断する傾向にあります。
特に営業用の建物の賃貸借においては、居住用の建物と比べると、立退料の提供の仕方次第で「正当事由あり」とみなされる余地は大きいと思われます（東京高裁／平成２年５月14日判決）。
もちろんこれは程度問題であり、借主が建物を必要とする事情が、貸主のそれを明らかに上回る場合には、どれだけ高額の立退料を提供しても、正当事由が認められないことは明らかです。