転貸しへの対処法

借主が友人から家賃をもらって同居

マンションの一室の借主が、その友人から家賃の半分を払ってもらって同居、いわゆる転貸をしています。それを知った貸主が、「無断転貸にあたるから借家契約を解除する」と主張することはできるでしょうか。
「転貸」とは、借主が貸主から借りている借家をさらに他人に貸すことで、いわゆる「又貸し」のことを指します。
借主が借家権を譲渡したり、借家を転貸したりする場合には、貸主の承諾が必要です（民法６１２条１項）。貸主が承諾をしないのに借家権を譲渡したり借家を転貸すれば、無断譲渡・無断転貸となり、借家契約を解除できます（民法６１２条２項）。

「転貸」となるケース

「転貸」にあたるかどうかは、他人に借家を独立して使用収益させているかどうかで判断されます。借主が契約した物件から引っ越し、代わりに他人がその場所に住んで借主に賃料を支払っている場合は、この条件に該当し、転貸にあたります。
一方、借主が結婚し、配偶者と一緒に住み始めた場合や親と同居し始めた場合には、借家を「他人に独立して使用収益させた」とはいえないため、転貸にはあたりません。
上記のケースの場合、友人からお金をもらっていても、同居が一時的なものであれば転貸にはあたらないと判断される可能性もあります。
しかし、一時的といえない場合には、友人からお金を徴収している以上、借家を「独立して使用収益させた」といえますから、転貸にあたると考えられます。

契約解除を有効とするには

借主が借家を無断で転貸した場合でも、それだけで借家契約を直ちに解除できるわけではありません。この場合でも、判例は、貸主と借主間の信頼関係の破壊の有無を問題とします（最高裁／昭和28年９月25日判決など）。
つまり、借主が借家を無断転貸した場合でも、借主と貸主との信頼関係が破壊されたと認められて、初めて契約解除が有効となるのです。
では、信頼関係が破壊されていないといえるのは、どんな場合でしょうか。
借家を無断転貸した場合でも、それまでの使用状況と変わらず、貸主に特に実害を及ぼさないような場合には、信頼関係が破壊されていないといえるでしょう。
また、貸主が無断転貸の事実を知りながら一度も制止しなかった場合も、当事者同士の信頼関係は破壊されていないといえるでしょう。
しかし、特別な事情がない限り、無断転貸の事例では、貸主と借主の信頼関係は破壊されたと判断されるケースは比較的多いと思われます。
もし、貸主が借主の友人の同居を知りながら一度も制止しなかったような場合には、先の例にあるように、信頼関係は破壊されていないと判断される可能性もあります。
面倒かも知れませんが、その都度指摘し、制止するなどの行為をしておく必要があるでしょう。そうでなければ、場合によっては「黙認した」と受け取られかねないのです。