普通借家契約と定期借家契約

はじめに

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物件を貸し借りするときの契約を借家契約（賃貸借契約）といい、以下の2種類の契約があります。
１．普通借家契約　－借主の保護を図る－
借家契約には、「借地借家法」が適用されます。
この法律は先に述べたように、賃貸借期間が満了しても、正当な理由がない限り、貸主は契約の更新を拒絶できないと規定しており、弱い立場になりがちな借主の保護を図っています。
このような「借地借家法」の原則が適用される借家契約が、普通借家契約です。
２．定期借家契約　－貸主の不利解消を図る－
これに対し、定期借家契約は、契約期間が満了になった時点で、契約が更新されることなく終了する契約のことです。
正当な理由がない限り、貸主が契約の更新を拒絶できないという普通借家契約のルールは、言い換えれば、契約が終了しても借主がそのまま住み続けたいと望む限り、物件を明け渡してもらうことができないということです。そうなると貸主は、期間を限定して貸したいと思っても、安心して貸すことができません。これは、貸す側にとっては不利だといえるでしょう。
実は、こうした原則は、これまで賃貸住宅供給の障害となっていました。
そこで、「借地借家法」の改正（平成12年３月１日施行）によって、更新のない定期借家契約が認められたのです。
借主の保護に重点が置かれる普通借家契約に対し、定期借家契約は貸主寄りだと言うことができます。

定期借家契約の特徴

普通借家契約と定期借家契約には、次のような違いがあります。
１．契約期間満了で借家契約も終了
普通借家契約では、貸主は正当な理由がない限り契約の更新を拒絶できませんが、定期借家契約では、契約期間が満了すれば必ず借家契約が終了します。
２．必ず書面で契約
普通借家契約は、書面だけでなく口頭でも契約は成立しますが、定期借家契約は、必ず書面で契約を締結しなければなりません。

３．１年未満の契約期間が可能
賃貸借契約の期間について、貸主と借主との間で１年未満の契約期間を定めた場合、普通借家契約では、たとえ当事者同士が１年未満で契約が終了することを合意したとしても、期間を決めなかったものとみなされますが、定期借家契約では、１年未満の契約期間を定めることができます。
４．契約期間の上限は無制限
平成12年３月１日より前の契約では、普通借家契約の契約期間は20年が上限となりますが、定期借家契約では、契約期間の上限は無制限です（ただし、平成12年３月１日以降の普通借家契約では、契約期間の上限は無制限）。
定期借家契約の貸主にとってのメリット
・普通借家契約とは異なり、契約期間が満了すれば必ず契約が終了する。
定期借家契約の貸主にとってのデメリット
・家賃が通常の相場よりも安くなることが多い。

“一時使用目的”借家契約のメリット

（普通借家契約と定期借家契約以外の借家契約）
たとえば、展示会をする期間だけ部屋を借りる、貸主が転勤している間だけ家を借りるなど、部屋や建物を一時的な使用のために賃貸する場合が、一時使用目的の借家契約に当たります。
一時使用目的の借家契約は、貸主にとって次のようなメリットがあります。
◎ 一時使用目的の借家契約には、「借地借家法」が一切適用されません。したがって、借家契約は、契約期間が満了することによって終了し、更新は認められないことになります。
・定期借家契約と同じ
◎ 必ず書面で契約を交わさなければならないという規定がない（定期借家契約と異なる）。
しかし、契約期間が短いとか、契約書に「一時使用目的」と記載されているからといって、必ずしも一時使用目的の借家契約になるとは限りません。
※　一時使用目的かどうかの基準(判例より)
「賃貸借の目的、動機、経緯、賃貸期間、建物の種類、構造、規模、使用状況、賃料の多寡、契約書上の記載内容、その他諸般の事情から、賃貸借契約を短期間に限り、存続させる趣旨のものであることが客観的に判断される」かどうか（最高裁／昭和36年10月10日判決）
実際、この基準をもとにして一時使用目的の借家契約かどうかを判断するのは非常に困難です。一時使用目的の借家契約のつもりで契約したのに、後になって、普通借家契約であると判断されてしまう可能性も十分にあります。
一時使用目的の借家契約を結んだとしても、その効力を否定される場合がありますので、どうしても一定期間経過後に部屋を返してほしい場合には、定期借家契約を結ぶ方がよいでしょう。