内容証明
契約終了通知にはタイミングがある
契約期間が１年以上に及ぶ定期借家契約の場合、貸主は期間満了により契約が終了する旨を借主に対して通知する必要があります。
この時期は、契約が終了する１年前から６カ月前までの間とされています。
この通知は、口頭ですることもできますが、配達証明付きの内容証明郵便などの書面で通知したほうが、後々トラブルになることを避けられるでしょう。
なお、期間満了６カ月前から期間満了までの間に通知をした場合は、その通知の日から６カ月後に契約が終了することになります。
もし契約期間満了の通知をしないと、あらかじめ想定した期間が経過しても契約が終了しないことになってしまいますので注意が必要です。
まずは話し合いを
原則として家賃は、貸主と借主、両者の合意によって決まります。貸主が一方的に家賃を値上げすることはできないので、貸主は借主と家賃について話し合わなければなりません。
この話し合いを通じて両者の間で合意が得られれば、いつでも家賃を値上げすることができます。反対に、合意できない場合には、法的な手続きをとることになるでしょう。
法的手続きには調停と訴訟があります。調停とは、裁判所において、当事者同士が話し合い、合意に達した場合に「調停調書」という公的な和解書類を作成する手続きのことです。一方、訴訟とは、裁判所に対し、判決を求めて訴えを起こすことです。
こうした一連の手続きのなかで、「言った」「言わない」という議論にならないためにも、貸主側は、法的手続きをとる前に配達証明付き内容証明郵便で、家賃をいくら増額するのかについて明確に意思表示をしておきましょう。
ただ、貸主側がこうした手続きを一方的に進めると、借主との間で感情的な対立に発展することも考えられます。法的な手続きをとる前に、話し合いでの解決が不可能かどうか、よく検討してみてください。
まずは借主に更新拒否の通知を
では、営業中の店舗の賃貸契約を終了し、そこで自ら店舗を営業したいという場合です。
貸主は、期間満了の１年前から６カ月前までの間に、借主に対し、更新を拒否するか、条件を変更しなければ更新しないという通知を「配達証明付きの内容証明郵便」で送っておきます。
さらに、期間満了をもって契約を終了させるためには、正当事由があると認められなければいけません（借地借家法28条）。
質問の事案では、営業目的で店舗の明け渡しを求めていますが、貸主が営業上の必要性を理由に契約を終了させることに正当事由が認められるかどうかが問題となるでしょう。
この点については、貸主の状況に応じてケース別に検討することが必要です。
契約書に「催告不要」の特約があったら
では、入居者に家賃の督促をしなくても貸主側が一方的に契約を解除できることが、契約書に明記されている（無催告の特約）場合はどうでしょうか？
結論から言えば、いくら契約書に「催告不要」と書いてあったとしても、支払いを督促する手続きはしておいたほうがよいでしょう。
判例（最高裁判所／昭和43年11月11日）では、このような取り決めは｢催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合｣にのみ有効としています。
換言すれば、一方的な契約解除は、やむを得ない特殊な事情以外は原則無効だということ。よって、貸主が契約を解除する場合には、ある一定の期間を定めて、その期間内に家賃を支払うよう入居者に請求することが望ましいのです。
この場合の「期間」とは、通常一週間程度を定めれば問題ないでしょう。
POINT：解除の意思表示は証拠が必要
なお、家賃の請求や契約解除の意思表示をしたことは、裁判のときに、貸主側が証拠を提出しなければいけません。そこで、内容証明と配達証明郵便で、｢この書面受領後、１週間以内に未払い賃料○○○円が支払われない場合は、賃貸借契約を解除するとの意思表示をします｣という書面を入居者に郵送することが必要となります。
以上をまとめると、賃料の未払いを理由に契約を解除したい場合は、
①何回かの賃料不払いがあり
②１週間程度の期間を定めて支払いを求めても
③やはり未払い賃料が支払われずに
④当事者間の信頼関係が破壊されたといえる場合
に認められることになります。
家賃滞納などの賃貸トラブルの解決法をまとめた無料小冊子
「賃貸トラブル解決法 知らなきゃ損する10のポイント」をご用意いたしました。
詳しくはこちらからご確認できます。
その明け渡しには正当事由があるか？
結論から言えば、貸主が一定の条件を踏んでおり、また建物を建て替えざるを得ないような事情がある場合は、借主に立退きを要求強要できます。その際に、立退き料を払わなければならないケースも考えられます。
借地借家法28条、26条では、契約が更新されない要件が定められています。
１． 事前の通知
貸主は借主に対して｢契約期間満了後は契約を更新しない｣という内容の通知を、契約終了の１年前から６カ月前までに行う必要があります。この通知は、証拠を残すために、配達証明付内容証明郵便で行うべきでしょう。
２． 使用に対する異議の通知
このような通知が送られて契約期間が終了してもなお、入居者主が部屋（建物）の使用を継続するという場合は、貸主としては、速やかに使用に対する異議を通知すべきでしょう（そうしないと、借地借家法26条２項により、これまでと同じ条件で、期限が決められていない賃貸借契約が更新されたとみなされることになりかねないからです）。
ここで留意したいのは、異議の通知をしても、明け渡しの「正当な理由」が認められなければ、貸主は更新を拒絶できないということです。
「正当な理由」については、
① 貸主・借主が建物を必要とする事情
② 貸し借りのそれまでの経過
③ 建物の利用状況
④ 建物の今の状況
⑤ 立退き料
を考慮して判断されます。
このうち、①は、居住の必要性や営業の必要性です。
このケースでは、入居者がこのアパートに住む必要性が認められますが、貸主側は新しいマンションに建て替えたいだけですので、アパートを使用する必要性はあまり認められません。
もっとも、新しく建て替えたマンションからの賃料収入が生計の唯一の手段である場合は、貸主にもこの建物を使用する必要性があるといえます。
次に、②は、貸し借りをした事情や、家賃の相当性、契約期間中に賃料不払いや信頼関係を破壊する行為があったかどうかなどです。
このケースでは、借主は家賃をきちんと支払っていますし、他には契約違反はないようです。ただし、ここで留意したいのは、借主が建て替えのことをいつ知ったか、です。
「貸し借りをした事情」として、借主が、将来的にアパートが取り壊されることを知ったうえで借りていた場合には、「明け渡し」を拒めない可能性があります（東京地裁／昭和61年２月28日判決）。
③は、借主が契約違反などをせず、有効に部屋（建物）を使っていたかどうか、また、実際にはあまり使用していなかったという事実はないか、が考慮されます。③の判断については、①や②と重なる部分があるでしょう。
④は、建て替えの必要性の有無、また、社会的・経済的効用が十分あるか否かという点から判断されます。
契約書に「催告不要」の特約があったら
借主に対して家賃の督促をしなくても、貸主側が一方的に契約を解除できることが契約書に明記されている（無催告の特約）場合はどうでしょうか？
結論から言えば、いくら契約書に「催告不要」と書いてあったとしても、催告の手続きはしておいたほうがよいでしょう。
判例では、このような取り決めは｢催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合｣にのみ有効としています（最高裁判所／昭和43年11月11日）。
言い換えれば、一方的な契約解除は、それが止むを得ない特殊な事情以外は原則として無効だということです。
ですから、貸主が契約を解除する場合には、ある一定の期間を定めて、その期間内に家賃を支払うよう借主に請求することが望ましいのです。
この場合の「期間」とは、通常１週間程度を定めれば問題ないでしょう。
なお、家賃の請求や契約解除の意思表示をしたことは、裁判のときに貸主側が証拠を提出しなければいけません。そこで、配達証明付内容証明郵便で、｢この書面受領後、１週間以内に未払い賃料○○○円が支払われない場合は、賃貸借契約を解除するとの意思表示をします｣という書面を入居者に郵送しておくことが必要となります。
法的措置の可能性を示す
家賃の支払いは、賃貸借契約における借主の最も基本的な義務ですから、借主がこれを怠った場合には、「賃料の不払い」を理由として契約解除をすることが可能です。
そこで貸主としては、家賃の滞納があった場合、ただちにこれを支払うように催告をして、解除の準備をすることができます。
借主のほうでは家賃を支払う工面がついているのに、貸主側は何もしないだろうと甘く見て支払いを渋っているだけかもしれません。そうであれば、催告をすることで契約解除やこれによる明け渡しを避けるために、直ちに賃料を支払ってくる可能性は十分あります。
契約解除や強制執行による明け渡しの可能性を示されると、たいていの借主は驚き、こうした手続きをとられることを恐れるでしょう。ですから、借主に危機感を抱かせる意味でも、法的手続きについて触れながら支払いを促すことは有効な手段です。
なお、このとき、支払いについては、一定の期限（たとえば１週間以内）を設定しておきましょう。
Point：催告は必ず配達証明付 内容証明郵便で
裁判の証拠とするために、最終的に契約を解除して明け渡しを求める場合には必ず内容証明郵便にするべきです。
ただ、最初の段階では面談や普通郵便で通知したほうが無難です。いきなり内容証明郵便を出すと相手を刺激することになりますし、結果的に態度を硬直化させて話し合いがうまくいかなくなることも予想されるためです。
もっとも滞納家賃が増えれば増えるほど回収が難しくなるのですから、最初の催告は早めにしておくべきでしょう。
支払催告＆解除通知 書式
この書式の特徴は、滞納賃料の支払いの催告と、支払われなかった場合の
契約解除の通知を、１通の書面で同時に済ませてしまうことにあります。
これにより、滞納賃料が支払われなかった時に、あらためて解除通知を
送付する手間が省けます。
ただし、契約解除は、一般に、滞納賃料が２～３ヶ月分以上に達しないと
有効にはならない傾向にありますので、滞納賃料が数ヶ月分に及んでいる時に
向いている書式です。
なお、書式は、内容証明郵便にそのまま使えるように、文字数と行数を
設定してあります。
内容証明郵便を用いないという方の場合は、この書式を圧縮して
Ａ４サイズ１枚に納めても問題はありません。
この書式は、無料小冊子をダウンロードしていただいた方にお送りしています。
書式集のダウンロードをご希望される方は、以下よりお申し込みをお願いいたします。
家賃滞納対策などに役立つ賃貸トラブル解決法無料小冊子
無料小冊子で、疑問をズバリ解決!!
お電話、ご相談フォーム、メールなどでお待ちしております。
