書式集
支払催告＆解除通知 書式
この書式の特徴は、滞納賃料の支払いの催告と、支払われなかった場合の
契約解除の通知を、１通の書面で同時に済ませてしまうことにあります。
これにより、滞納賃料が支払われなかった時に、あらためて解除通知を
送付する手間が省けます。
ただし、契約解除は、一般に、滞納賃料が２～３ヶ月分以上に達しないと
有効にはならない傾向にありますので、滞納賃料が数ヶ月分に及んでいる時に
向いている書式です。
なお、書式は、内容証明郵便にそのまま使えるように、文字数と行数を
設定してあります。
内容証明郵便を用いないという方の場合は、この書式を圧縮して
Ａ４サイズ１枚に納めても問題はありません。
この書式は、無料小冊子をダウンロードしていただいた方にお送りしています。
書式集のダウンロードをご希望される方は、以下よりお申し込みをお願いいたします。
家賃滞納対策などに役立つ賃貸トラブル解決法無料小冊子
家賃滞納１回目が発生したときの対処法
今回は、家賃滞納１回目の場合の対処法についてです。
１回分でも家賃滞納が起きたなら、あなたは、どうしますか。
今まで払ってくれていたから、もう１ヶ月分くらいは様子を見ようとか、
すぐに督促するのは気が引けると思っていませんか。
また、面倒だから、知り合いの不動産屋に督促してもらおうとは思っていませんか。
しかし、このような対応では、１ヶ月分が２ヶ月分・３ヶ月分とすぐにたまり、
どんどん損失が膨らむ可能性があります。
あなたは、ボランティアで部屋や家を貸しているわけではありません。
貸すことで利益を出さなければ意味がありません。
賃料でローンを払っている方はなおさらです。
したがって、滞納に対しては、毅然とした態度でのぞみ、
回収が難しいと分かったらすぐに退去に向けた手続を踏んでいく必要があります。
滞納が起きたら、すぐに行動しましょう。
今回お送りした書式を参考に、督促書を作ってみて下さい。
【書式NO１ 支払催告＆解除通知（WORD】
→ 無料小冊子・書式集のダウンロードはこちら
ご自分で書くのが面倒、あるいは、督促書を送った後に
借主と直接交渉するのがわずらわしいという場合もあるでしょう。
その場合は、弁護士が作成をします。
当事務所では、弁護氏名での作成とその後の交渉
（督促書送付後２～３週間程度の期間）は、顧問先様でないお客様でも、
３万１５００円で承っております。
その他費用は下記ＨＰに記載しておりますので、ご覧下さい。
→ http://www.ft-online.jp/cost/flow.html
もしかしたら、弁護士名での督促だけですぐに支払ってくれて
解決するかもしれません。
また、いずれにしても、すぐに行動して借主と交渉することにより
「なぜ滞納したのか」が分かることもあるでしょう。
そうすれば、次に何をなすべきか、交渉を続けるのか、それとも、
交渉は打ち切って、一旦法的措置に持ち込むのか、目標がはっきりします。
もし、迷われている場合であれば、すぐにご相談下さい。
当事務所は、初回１時間までのご相談は無料です。
この無料相談で、まだ弁護士に頼む必要はないと分かったら
それで良いですし（安心できます）、早急に弁護士に依頼して１回目の督促と
併行して明渡訴訟への準備も進めるべきと分かれば、早めの対応ができます。
初回１時間の無料相談だけであれば、あなたが失うのは、
当事務所までの往復の時間と面談の時間のみです。
下記いずれかの方法でお問い合わせ下さい。
お電話：月～金の９時半から１７時半
お問い合わせフォーム：http://www.ft-online.jp/mailform.html
メール：soudan@futabalaw.com
次回予定：次回のテーマは
「督促書を送っても、借主が何の反応も示さなかったらどうするか？」です。
督促書を送っても、借主が何の反応も示さなかったらどうするか？
今回のテーマは、
「督促書を送っても、借主が何の反応も示さなかったらどうするか？」です。
滞納が１回（１ヶ月分）に対して督促書を送った場合を想定します。
この場合、まずは、借主が反応を示さない原因を探ることが出発点です。
そのためには、まず、借主に接触しなければなりません。
電話でも面談でもよいので、借主と直接話すことを試みましょう。
話合いにすら応じてこない場合は、もはや誠実な借主とは言えませんから、
今後も滞納が解消されない場合には、ビジネスライクに、
契約解除 → 明渡交渉（訴訟）と進めていきましょう。
直接の対話ができた場合は、不払の原因を探り、次の対処や方向性について
道筋を付けましょう。
以下では、不払の原因ごとに、対処法を解説します。
ただ、あまり細かく分類しても分かりにくいですから、
まずは、原因を大きく２つに分けてみます。
（原因その１）払いたくても払えない場合
払えない原因は色々でしょうが、たとえば、給与が激減した、失業した、
家族が病気で急な出費がかさんだ、などの場合です。
この場合は、借主の事情を聞きつつ、そもそも滞納分を解消できそうか、
それとも、解消できずに今後もズルズルと滞納の可能性があるのかを
見極めなければいけません。
後者の場合（滞納が解消しそうにない場合）は、残念ですが、
退去してもらう方向での解決を考えなければならないでしょう。
話合いで解決しない場合には、明渡訴訟も視野にいれなければなりません。
前者の場合（滞納を解消できそうな場合）は、滞納分をいつまでに
解消できるか具体的な計画を立てさせればよいでしょう。
もちろん、滞納分と一緒に毎月毎月の賃料の支払いも
していかなければなりませんので、それも含めての計画になります。
そして、計画を立てたら、今度はそれを書面化して支払の約束をさせましょう。
書面化にあたっては簡易裁判所の即決和解を利用して裁判所作成の書面を
作るのがベターですが、それが無理であれば、とりあえずは、
当事者同士で誓約書や確約書にサインしましょう。
書面化しても守らない人もいますが、口頭での約束に比べると、
自身がサインするという作業を踏むので、それを守ろうという気持ちが
一段強くなる、すなわち、守る可能性が高くなるというメリットがあります。
（原因その２）そもそも払うつもりがない場合
これも細かい理由は色々あるでしょうが、よくあるのは、トイレが使えない、
雨漏りがする、床にキズが付いていたなど、借家の設備などに不満があるために、
賃料を払わないと主張する場合です。
この場合、貸主としてはどういう対応をすべきでしょうか。
まず、雨漏りやトイレの破損など、一般的に借主の生活に支障を来すと
考えられるような場合には、貸主が修繕義務を負うことが多いでしょう。
その場合、借主は、使用できない程度に応じて、賃料の一部について
減額請求ができるという考え方が有力ですが、それでも、
全部の支払いを拒むことはできません。
したがって、借主が、全額払わなくてよいのだと主張したとしても、
それをまともに受け取ってはいけないということになります（当然ですが）。
貸主としては、ひとまず賃料は賃料で全額払うよう要求し、修繕すべき箇所に
ついては速やかに修繕するという態度でよいのではないでしょうか。
次に、床にキズが付いていたなど、一般的に生活に支障をきたさない場合は、
特約等で別途合意した場合を除き、貸主に修繕義務はないと考えられますので、
堂々と賃料全額の督促をし、それでも払ってこない場合には、
契約解除 → 明渡交渉（訴訟）へと進めばよいでしょう。
以上、不払の原因別に対処を述べてきましたが、実際には様々なケースが存在します。
【書式NO２ 支払催告 滞納１回（WORD） 】
→ 無料小冊子・書式集のダウンロードはこちら
判断に迷われる場合には、当事務所までご相談下さい。
当事務所は、初回１時間までのご相談は無料です。
即決和解手続とはどういう手続か？
今回のテーマは、
「即決和解手続とはどういう手続か？どういう場合に利用すればよいのか？」です。
当事務所に寄せられるご相談の中には、次のようなケースがよくあります。
それは、
「賃料を滞納している借主から、滞納賃料を分割払いして、
２ヶ月後には出て行くとの念書を差し入れてもらいました。
判子も押してもらいました。これで、安心ですよね？」
というものです。
答えは、残念ながらＮＯです。
なぜならば、借主が念書の約束を破り出て行かなかった場合には、
建物明渡しの裁判を経ないと退去させることができないからです。
もちろん、念書をとらないよりはとる方が良いのですが、
守られなかった場合はどうなるかということを想定すると、
念書だけでは安心できないのです。
では、上記相談のケースでは、どのようにしたら良かったのでしょうか？
答えは、即決和解手続（正式には、訴訟提起前の和解）の利用です。
即決和解手続とは、当事者同士で和解や合意の見通しがついた場合に、
その和解書を裁判所に作成してもらう手続のことです。
そのメリットは、相手が和解で決められた退去期限を守らなかった場合に、
裁判を経ずに、強制執行ができることにあります。
裁判をして判決をとってから強制執行をするのと、裁判を経ずに
強制執行をする場合とでは、期間にして、３～４ヶ月は違ってきます。
また、裁判を弁護士に頼む場合を考えると、費用面でも、
数十万から５０万円程度は違ってきます。
以上のことから、当事者同士で合意ができている場合でも、
念には念を入れて、あと少しの手間を惜しまずに、即決和解手続の利用を
ご検討いただければと思います。
申立書の書式も用意しましたので、参考にして下さい。
【書式NO３ 訴え提起前の和解申立書】
→ http://www.ft-online.jp/2010/05/report.html
（※事案に応じて記載内容は異なってきますので、ご利用にはご注意下さい）。
なお、公正証書の場合は、滞納賃料の支払いについて強制執行はできますが、
建物明渡しについての強制執行はできませんので、ご注意下さい。
もちろん、当事務所でも、即決和解手続の代理を承っております。
裁判所に行く時間がない、手続が面倒だから誰かに任せたいという場合には、
当事務所までご相談下さい。
当事務所は、初回１時間までのご相談は無料です。
初回１時間の無料相談だけであれば、あなたが失うのは、
当事務所までの往復の時間と面談の時間のみです。是非ご利用下さい。
下記いずれかの方法でお問い合わせ下さい。
お電話：月～金の９時半から１７時半
お問い合わせフォーム：http://www.ft-online.jp/mailform.html
メール：soudan@futabalaw.com
次回のテーマは、
「賃料を滞納したまま、借主が行方不明になったらどうするか？」です。
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