滞納家賃の効果的な催促方法

どのような回収方法がある？

アパートの一室を貸していますが、借主が２カ月連続で家賃を滞納しています。この滞納家賃については、どのように回収していけばよいでしょうか。また、連帯保証人になっている人に対しては、どのようにして滞納家賃を支払ってもらえばよいでしょうか。

家賃の支払いは、賃貸借契約における借主の最も基本的な義務ですから、借主がこれを怠った場合には、「賃料の不払い」を理由として契約解除をすることが可能です。
そこで貸主としては、家賃の滞納があった場合、ただちにこれを支払うように催告をして、解除の準備をすることができます。
借主のほうでは家賃を支払う工面がついているのに、貸主側は何もしないだろうと甘く見て支払いを渋っているだけかもしれません。そうであれば、催告をすることで契約解除やこれによる明け渡しを避けるために、直ちに賃料を支払ってくる可能性は十分あります。
契約解除や強制執行による明け渡しの可能性を示されると、たいていの借主は驚き、こうした手続きをとられることを恐れるでしょう。ですから、借主に危機感を抱かせる意味でも、法的手続きについて触れながら支払いを促すことは有効な手段です。
なお、このとき、支払いについては、一定の期限（たとえば１週間以内）を設定しておきましょう。
Point：催告は必ず配達証明付　内容証明郵便で
裁判の証拠とするために、最終的に契約を解除して明け渡しを求める場合には必ず内容証明郵便にするべきです。
ただ、最初の段階では面談や普通郵便で通知したほうが無難です。いきなり内容証明郵便を出すと相手を刺激することになりますし、結果的に態度を硬直化させて話し合いがうまくいかなくなることも予想されるためです。
もっとも滞納家賃が増えれば増えるほど回収が難しくなるのですから、最初の催告は早めにしておくべきでしょう。

支払いの約束を書面で残しておく

１．相手が滞納家賃を支払うと約束してきた場合、書面に残しておく
貸主側の働きかけによって、相手が滞納家賃を支払うと約束してきた場合には、その可能性が低くても、必ず念書や確約書などの書面に残しておくべきです。
たとえば「私は、貴殿から賃借している○○マンション○号室の滞納家賃○○円を、○○までに○○の方法で支払うことを約束し、これに反した場合は、何ら催告なく賃貸借契約を解除されても異議はなく、この場合ただちに本件建物を明け渡します」という文言を入れた念書を取っておくのです。
契約の解除が有効だと認められるためには、信頼関係の破壊があったという事実が必要ですが、滞納家賃の支払いを約束しておきながらそれを破ったということになれば、信頼関係の破壊の裏付けになるからです。
２．それでも借主が催告に応じない場合
早期に民事訴訟を提起して、明け渡しと同時にこれまでの滞納家賃と解除後の使用料を損害金として請求することになります。
もちろん、訴訟を提起したからには裁判所を通じて最終的な解決を求めることが第一の目的ですが、通常の借主は、裁判にかけられるだけ（あるいは訴状を受け取るだけ）でも心理的に追い込まれます。何とかして明け渡しを阻止しようと、真剣に金策をするかもしれません。
３．訴えを起こしても借主が滞納家賃を支払わない場合
訴えを起こしても借主が滞納家賃を支払わず、裁判でも貸主が勝訴した場合は、強制的に家賃を支払わせることになります。
借主が部屋を明け渡し済みであれば、強制執行により滞納家賃の支払いをさせることが可能です。また、明け渡さずに居座り続けるのであれば、強制執行によって滞納家賃の支払いと明け渡しを実行することになります。

連帯保証人に対する請求はどうする？

１．まずは借主本人に支払いを督促
賃貸借契約を結ぶ際には、通常、連帯保証人がつけられます。ですから、貸主は法律上、連帯保証人にも滞納家賃を請求することができます。
とはいえ、借主側としては家賃を滞納している事実を知られたくないでしょうから、いきなり連帯保証人に滞納家賃を請求されることを快く思わないでしょう。場合によっては、感情的になって話し合いがうまくいかなくなるかもしれません。
ですから、まずは借主本人に支払いを督促すべきです。そこで「連帯保証人の方にも連絡します」といえば、借主は家賃滞納の事実を知られまいと真剣に金策するかもしれません。
２．法的な措置に移行
話し合いで借主本人、連帯保証人から家賃を回収できない場合、法的な措置に移行
話し合いで借主本人はもちろん、連帯保証人からも家賃を回収できなければ、あとは法的な措置に移行します。この場合は先に述べた民事訴訟に加え、連帯保証人にも滞納家賃の支払いを求めて、借主と連帯保証人を、両方一緒に被告として提訴することになります。