無断で入室できる条件

家賃滞納のうえ長期留守なら可能か

マンションの入居者が、３カ月間も家賃を支払わずに部屋を留守にしています。室内がどうなっているのか心配なので、一度合カギで開けて点検したいと思っているのですが、承諾をもらわずに貸室に立ち入っても大丈夫でしょうか。

まず、賃貸借契約が継続している間は、借主は貸室を使用する権利を有しているという原則があります。ですから、たとえ貸主であっても、借主から承諾を得ない限り、原則として室内に立ち入ることはできません。借主から承諾を得ないで勝手に合カギを使って部屋に立ち入ると、住居侵入罪（刑法１３０条）という犯罪に問われてしまいます。
なかには、契約書に「貸主は、必要がある場合には、借主の承諾なく貸室内に立ち入ることができる」という条項が設けられていることがあります。
このような条項を設けていれば、室内に立ち入られることを借主があらかじめ承諾していたとみなし、貸主は勝手に室内に入ることができるように思えます。しかし、賃貸借契約書のなかで、いくらこのような条項を設けていても、貸主が室内に立ち入る際には、原則として、借主の承諾を得ることが必要です。
貸室は借主にとって極めてプライベートな空間です。このような条項を設けたからといって、貸主が借主のプライバシー権を奪うことは許されません。

緊急事態が発生した場合は？

火災などの緊急事態が発生している場合、貸主は、「緊急事務管理」として、承諾を得ないで部屋の中に入り、ガスや水道の元栓を閉めたり、消火活動をしたりするなど、適切な措置をとることができます。
事務管理とは、他人の事務（仕事）を処理する義務がなくても、当人に代わって処理することをいい、他人の財産などに緊急事態が発生している場合、これを防ぐために処理することを緊急事務管理といいます。
質問のケースでは、借主は３カ月も家賃を支払わずに部屋を留守にしており、「何かあるのでは？」と考えてしまうのも仕方ない状態にあるといえます。しかし、室内でガス漏れや水漏れ、火災などの緊急事態が発生しているとまでは言えないでしょう。
したがって、緊急事務管理とは認められず、やはり借主の承諾を得ないで勝手に部屋の中に立ち入ることはできません。

法的手続きをとって入室する

では、借主が３カ月家賃を滞納していることを理由に、賃貸借契約を解除したうえで、立ち入るのはどうでしょうか。
家賃の滞納で信頼関係が破壊されたと言えれば、賃貸借契約を解除することは可能でしょう。契約が解除されれば、借主は賃借権を失いますから、貸主は借主の承諾を得ずに室内に立ち入ることができそうです。しかし、たとえ賃貸借契約を解除したとしても、借主は、依然として貸室について「占有権」を持っています。
結局、賃貸借契約を解除しても、貸主が無断で部屋に立ち入ることは、借主の占有権を侵害することになるので、やはり原則として許されないことになります。
事実上物を支配している状態のことを占有権と言います。法律では、物を事実上支配している状態について一定の保護をしているのです。ここでは、貸室に住んでいることで、貸室を事実上支配していると言えるため、貸室に対する占有権がある、というのです。
もっとも、質問のケースでは、借主が３カ月間も貸室を留守にしているわけですから、承諾をもらうのは不可能だといえます。
このような場合に貸室内に立ち入るためには、まずは借主を相手方として賃貸借契約を解除したうえで、裁判所に、貸室の「明け渡し請求訴訟」を提起すべきです。
そして、裁判所から判決を言い渡してもらったうえで、さらに裁判所に強制執行の申し立てをし、この手続きの流れのなかで室内に立ち入るようにしましょう。
このような法的手続きを踏めば、たとえ借主の承諾がなくても、合法的に部屋の中に立ち入ることができます。