断りなく物件を改造された！

無断で増改築したうえキャバクラ経営を始めた借主

所有するビルの１室を、スポーツ用品店の店舗兼事務所という使用目的で貸しました。ところが借主は、ビルを無断で改造し、その場所でキャバクラの営業を始めたのです。
部屋の使用法が契約で決めたものとは明らかに異なりますし、無断で増改築をしているので、このことを理由に契約を解除できないでしょうか。

このケースでは、借主がキャバクラの営業をするために無断で増改築を行っています。
賃借物件の所有権は、一般的には貸主が持っていますから、借主が無断で改造することは許されません。
そこで通常、賃貸借契約書では、増改築のためには貸主の承諾を必要とし、これを得ずに無断で増改築した場合や、あらかじめ決められた使い方を守らなかった場合には契約を解除できるという特約が定められます。
本事例のような場合でも、このような特約に基づいて契約解除を主張できるでしょうが、解除できるかどうかは、最終的に信頼関係が破壊されたか否かによります。
たとえ家賃の不払いが続いても、信頼関係が破壊されたといえなければ契約を解除できないのと同様に、用法遵守義務違反や増改築禁止違反の行為があっても信頼関係が破壊されていなければ、一方的に解除をすることはできないのです。
本事例では、キャバクラとスポーツ用品店の店舗兼事務所とでは業態が大きく異なること、また、借主がキャバクラ営業の目的を隠していたことが明らかですが、これは当事者双方の信頼関係に重大な影響を及ぼすものです。
さらに、キャバクラを営業するために、室内にさまざまな設備の増改築が行われたことが考えられるので、信頼関係が破壊されているとして契約解除は有効だと考えられます。同様の事案においても、裁判所は解除を認めています（東京地裁／平成３年７月９日判決）。

契約解除が認められたケース

借主が無断で増改築を行い、それにより信頼関係が損なわれ、契約解除は止むを得ないと裁判所が判断したケースとして、他にどんなものがあるでしょうか？
過去の判決を確認してみましょう。
１．信頼関係の破壊が認められたケース
借主が、それまで入口として使用していたドアを閉ざし、別の壁に入口をつくったほか、内装クロスの張り替え、カウンターの取り替え、電気照明などの内装工事を無断で行った事案に対して、信頼関係の破壊が認められています。このケースでは、店舗の基本的な部分に改変が加えられたこと、借主が貸主に改造のための承諾を求める働きかけすらしなかったことなどが考慮されています（大阪地裁／昭和50年９月26日判決）。
２．改装の「範囲」が争われたケース
借主がファッション関係の店舗からアイスクリーム販売店へ業種を変更したのですが、そのことを貸主に隠し、合意した範囲を大幅に超えて改装を行ったという事案です。改装は、窓、天井、床、壁をすべて取り外した大規模なものでした。
借主は、「改装が賃借部分の基本構造に変更を加えるようなものではなく、将来の修復が可能である」と主張していましたが、裁判所は、仮にそうだとしても、借主が業種の変更を隠したまま、従来の業種のままで改装をすると貸主に信じ込ませたこと、また、改装の範囲について文書を作成して合意したのに、これに違反したことを重視して、信頼関係の破壊による契約解除を認めました（東京地裁／平成元年１月27日判決）。

契約解除が認められなかったケース

決められた使い方を守らなかったり、無断で増改築がなされたりしても、増改築をするに至った経緯や程度、建物の構造、原状回復の難易度などを考慮して、「信頼関係が破壊されていない」と判断したケースもあります。
１．必要にせまられたケース
たとえば、借主が物件に新たな外壁とシャッター４基を無断で設置し、さらに壁面（一部）や天井を撤去するなど、かなり大幅な増改築を行ったという事案がありました。
この増改築は貸主に無断で行われたものでしたが、裁判所は信頼関係が破壊されていないとして契約の解除を認めませんでした。その理由として、この増改築が、通行人への危害防止や雨漏り防止などで行われたもので、緊急性、必要性、合理性が認められること、新たに設置された部分は、基礎の撤去がそれほど難しくなく、物件の使用に関して違反がなかったということが挙げられます（東京地裁／平成６年12月16日判決）。
２．物件の構造を変更しないケース
賃借物件の裏の空き地にバラック風の仮建築物を無断で建て、この建物に自由に行き来するために賃借物件の壁を撤去したというケースもあります。このケースについても、裁判所は解除を認めていません。
増築部分が賃借物件の構造を変更しないで付け加えられたものであり、１日で撤去できる程度のものだったこと、また、賃借物件が、貸主が修理をしない代わりに借主側の負担で必要に応じて改造できるという取り決めで借り受けたものだった、というのが主な理由です（最高裁判所昭和36年７月21日判決）。
以上をまとめると、たとえ借主が無断で増改築をしたり、使用目的を守らなかったりしても、実際に契約を解除できるかどうかは信頼関係の状況次第ということになります。
そして、これについて判断するには、増改築の経緯や程度（建物の基本的な部分かどうか）、建物の構造、原状回復の難易度などが重要な要素になってくるのです。