敷金返還のタイミング

はじめに

不動産トラブルで非常に多くの相談がある「敷金」の問題をとりあげます。
借主には物件を原状回復させて返還する義務があります。そのために必要な費用を敷金から差し引くことが多いのですが、差し引く金額を巡ってトラブルが起きがちです。
もし原状回復費用について、借主との間で対立が発生した場合は、どのように解決すればいいのでしょうか？

契約終了と同時に借主から返金要求が…

2年間住んだアパートの契約が終了したので、借主が契約時に預けた敷金を返すよう求めてきました。原状回復費用がまだ確定していないので、今は返せないと返答してありますが、やはり、すぐに敷金を返さなければならないものなのでしょうか。

敷金とは、借主が家賃の支払いを怠った場合の滞納賃料や、物件を傷つけた場合の損害賠償金を担保するためのものです。
敷金は、契約終了後、物件を明け渡す際に借主に返還されます。ですから、「支払う」というより、貸主に「預ける」という認識が正しいと思われます。
ところで借主は、賃貸借契約を終了する際に、物件をもとの状態に戻して返還する義務があります。これを「原状回復義務」といいます（民法616条・598条）。
ここでは原状回復義務という言葉を、もう一度確認しておきましょう。「原状回復」というと、借主が部屋や建物を新品の状態にして、返すということではありません。
これは、入居後に新たな設備を付け加えた場合、それを取り外して返還することであり、原則として、新品同様にして戻す義務はないのです。
新築の物件をどんなに注意深く大切に使用したとても、長く使用していれば、ある程度の傷や汚れが発生します。こうした劣化を法律的には「通常使用による損耗」と表現し、その回復費用は貸主が負担するものとしています。
よって、常識的な使い方で発生した「損耗」に関しての回復費用は借主に請求できません。
問題は、借主がわざと、あるいは誤って物件にキズや汚れなどをつけてしまった場合で、
こうした「通常使用による損耗」ではないものの原状回復費用は請求できます。
さて、敷金は原状回復にかかる費用もまかなうものですから、どれだけの敷金が返ってくるかは、借主が負担すべき原状回復費用の金額に応じて決まることになります。したがって、敷金の返還と原状回復はセットで問題となるのです。
なお、敷金の返還額（貸主の立場から見た場合は原状回復費用）は貸主・借主の話し合いでの解決が望ましいのですが、意見が食い違う場合は、最終的に裁判所に原状回復費用請求（借主の立場から見た場合は敷金返還）訴訟を起こして、解決を図ることになります。

返金は原状回復費用が確定してから

質問は、敷金はすぐに返還してもらえないのか、ということでした。
先ほど述べた通り、「通常使用による損耗」ではないキズや傷み、すなわち、借主が負わなければならない正当な費用は、敷金から差し引かれます。
ですから、原状回復費用が確定するまでは敷金を返せないという貸主の主張は、正当といえるでしょう。但し、いつまででも「原状回復費用が確定していない」という言い分が通らないのはもちろんです。物件を明け渡してもらったら、速やかに原状回復費用を確定させて、敷金を返還するようにしましょう。