敷金から差し引きできる範囲

ハウスクリーニング代とカギ交換費用を敷金から差し引きたい

３年間貸した建物の契約を終了させ、後日敷金を返還したところ、ハウスクリーニング代５万円とカギの交換費用２万円を差し引いたことに関して、借主から「建物はきれいに使用していたし特に目立ったキズもなく、掃除もきちんとしたうえで明け渡したのに、それでもこのような高額なハウスクリーニング代を負担しなければならないのでしょうか」とクレームを受けました。間違った判断だったのでしょうか？

ハウスクリーニングとは、一般的に、室内を清掃・消毒し、入居前に近い状態に回復する作業をいいます。ハウスクリーニングは、次の入居者確保のためにするものであり、特殊な洗浄剤や技術が必要となりますので、通常は専門業者によって実施されることになります。
この作業をすることで、長年居住したことで生じた汚れは、ある程度目立たなくなくなります。
そもそも、何年か建物を使用するうちに自然と汚れが生じてしまうのは、仕方のないことです。
したがって、借主が通常の清掃をしたのに、自然に残った汚れは、借主の故意・過失により生じた汚れとはいえません。
このような汚れは、「通常使用による損耗」といえるので、修繕費用は貸主が負担することになります。よって、ハウスクリーニング費用は貸主の負担となります。
ただし、借主の故意または過失行為により、ハウスクリーニングが必要となった場合には、その費用を借主に請求できます。

“ハウスクリーニングは借主負担”という特約がある場合は？

では、契約書に「ハウスクリーニング費用は借主負担とする」という特約がある場合は、やはり借主に請求できるものなのでしょうか。
この点は、契約書に借主が負担すると記載されていても、原則として、借主が負担する必要はないと考えられます。なぜなら、ハウスクリーニングは、次の入居者を確保するために行われるもので、借主の原状回復義務の範囲を超えているからです。
ハウスクリーニング費用を借主に負担させる特約は、通常の原状回復義務を超える負担を借主に課すことになります。よって、この特約を有効とするためには、貸主側は、いくつかの条件を満たす必要があります。
基本的には「通常使用による損耗」の修繕費用を借主負担とする特約と同じですが、借主に対して、原則としてハウスクリーニング費用は貸主が負担すべきものだが、この契約では例外的に借主が負担するように定めていると明確に説明すること、また具体的な金額を示しておくことが重要です。
「退去の際のハウスクリーニング費用は借主負担とする」という条項だけで、ハウスクリーニング費用を借主に負担させることはできないので、貸主は注意してください。
ところで質問のケースでは、貸主は敷金からカギの取り替え費用を差し引いています。
カギの取り替え費用は、借主と貸主、どちらが負担すべきものなのでしょうか？
カギの取り替えは、借主が替わった場合に防犯上の観点から行われるものです。
これも、通常の使用をしていたのであれば、借主が費用負担する理由はないので、貸主が負担することになります。ただし、借主がカギを紛失して取り替えが必要となった場合などには、借主に費用を請求できます。