家賃滞納で契約解除は可能？

３カ月も滞納を続ける入居者

マンションの一室を貸していますが、入居者が３カ月連続で賃料を支払ってくれません。賃貸借契約書には、｢１カ月でも賃料の不払いがあった場合は、催告なしに賃貸借契約を解除できる｣という一文があります。契約を解除して借主に出て行ってもらうことはできるのでしょうか？

賃貸借契約は、貸主が部屋や建物などを貸し、借主がその対価として賃料を支払う契約です。したがって、借主である入居者が家賃を支払うことはもっとも基本的な義務といえます。
この義務が守られず、賃料を支払わない入居者が居座り続けると、貸主は大きな損害になります。こうした損害が発生しないように、「一度でも賃料の支払いを怠ったときは催促（督促）なしに契約を解除できる」と前もって契約書に定めておくことは、よくあるでしょう。
一方、入居者も、生活や事業のために部屋を借りていますから、賃料が支払えない場合に、即刻出て行かなければならないとなると、大変困ったことになります。
そこで、判例では、契約書で取り決めはあっても、たった一度の賃料の不払いがあっただけでは、契約の解除はできないという扱いがなされています。一般的には、契約の解除が成立するには、何回かの賃料不払いがあったことが前提となります。

賃料不払い期間に、確固たる基準はない

実は、この点について確固たる基準はありません。
これまでの裁判例を見ても、２カ月間の賃料未払いがある場合に解除が有効とした例（松山地裁／昭和31年９月18日判決）もあれば、７カ月分の賃料未払いがあっても解除が認められなかった例（神戸地裁／昭和30年１月26日判決）もあります。
結局、解除できるかどうかの決め手となるのは、「当事者間の信頼関係が破壊されているかどうか」です。

「信頼関係の破壊」はあったか？

建物の賃貸借契約は、売買契約とは異なり、一回限りの関係ではありません。普通は契約が数カ月から数年間続くことが想定されるため、両者の信頼関係が不可欠です。そうである以上、これを解除するには、信頼関係が破壊されたという事情が必要になるのです。
そこで、多くの裁判例では、賃料不払いが当事者間の信頼関係を破壊するような不誠実なものでない限り、契約を解除することは貸主と借主の間の信義に反し許されないとされています。
そして、信頼関係の破壊については、不払いの理由、不払いの金額、不払いの期間、不払いがあってもその後法務局に供託の手続をし続けているか、など様々な事情を考慮して裁判所が判断します。
したがって、本事例のように３カ月分の未払いがあっても、貸主側の望む契約解除が認められるとは限りません。しかし、入居者に未払い分の家賃を払おうという誠意がまったくなく、やむを得ない理由（高額な治療費を支払うためなど）がなければ、未払い分の賃料を請求（催告）した上で解除が認められる可能性は高いでしょう。

契約書に「催告不要」の特約があったら

では、入居者に家賃の督促をしなくても貸主側が一方的に契約を解除できることが、契約書に明記されている（無催告の特約）場合はどうでしょうか？
結論から言えば、いくら契約書に「催告不要」と書いてあったとしても、支払いを督促する手続きはしておいたほうがよいでしょう。
判例（最高裁判所／昭和43年11月11日）では、このような取り決めは｢催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合｣にのみ有効としています。
換言すれば、一方的な契約解除は、やむを得ない特殊な事情以外は原則無効だということ。よって、貸主が契約を解除する場合には、ある一定の期間を定めて、その期間内に家賃を支払うよう入居者に請求することが望ましいのです。
この場合の「期間」とは、通常一週間程度を定めれば問題ないでしょう。
POINT：解除の意思表示は証拠が必要
なお、家賃の請求や契約解除の意思表示をしたことは、裁判のときに、貸主側が証拠を提出しなければいけません。そこで、内容証明と配達証明郵便で、｢この書面受領後、１週間以内に未払い賃料○○○円が支払われない場合は、賃貸借契約を解除するとの意思表示をします｣という書面を入居者に郵送することが必要となります。
以上をまとめると、賃料の未払いを理由に契約を解除したい場合は、
①何回かの賃料不払いがあり
②１週間程度の期間を定めて支払いを求めても
③やはり未払い賃料が支払われずに
④当事者間の信頼関係が破壊されたといえる場合
に認められることになります。

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