部屋の改装費用は家主負担？

工事の承諾をしていないのに…

一戸建てを賃しています。借主が「せっかくなら快適に過ごしたい」と勝手にトタン屋根を瓦屋根に替え、窓のない部屋にはガラス窓を設置し、和式トイレを最新の洋式のウォシュレットタイプに変更し、家の前の道路を舗装する工事を行い、その費用を請求してきました。工事については承諾していません。それでも払わなくてはならないのでしょうか？

民法６０８条は１項で「必要費」の、２項で「有益費」の償還請求権を認めています。必要費と有益費は、いずれも返還の義務があるのです。
詳細は以下のとおりです。
１. 必要費
・物件を使用したり収益を上げたりするために必要な修繕費用
・通常の利用をするうえで、目的物（建物、テナントなど）を保存するために必要な費用
・あらかじめ決められた目的・方法に沿った使い方で、収益を上げるために必要な費用
これらの項目に当てはまる場合は、「必要費」となり、借主から請求される可能性があります。雨漏りの補修や備え付けのクーラーの修理などは、この必要費に相当します。
２. 有益費
客観的に見て、物件の「価値」を増加させる費用のこと。通常の生活・営業をするうえでは必ずしも必要ないものの、その費用をかけることによって、物件の用途が広がったり、便利になったりするものをいいます。
先の事例でいうと、トタン屋根よりも瓦屋根、同様に窓のない部屋よりもある部屋のほうが、建物の性能が上がりますし、客観的価値が増加するといえます（裁判例でも有益費にあたるとされています）
トイレの変更については、裁判例では汲み取り式から水洗に変更する費用は有益費にあたるとされていますが、本事例のように、和式から洋式のウォシュレットに変更することも、これだけウォシュレットが普及した現代では、利便性が向上し建物の客観的価値が上がるため、有益費にあたると考えられるでしょう。
また、道路のコンクリート工事は、建物自体の工事ではありませんが、やはり建物の利便性が向上し、その客観的価値も上がることから、有益費にあたると考えられます。実際に裁判例でも有益費にあたるとされています。
有益費にあたる場合、貸主は、実際に支出した額と物件の価値が現実に増加した額、いずれかを返還しなくてはなりません。必要費とは違い、借主は支出後すぐに請求はできませんが、賃貸借契約が終了してから１年以内なら返還の請求（償還請求）が可能です。

無断の増改築が禁止されていたら？

この事例では、貸主の承諾を得ないで工事を進めています。このような場合でも、償還請求はできるのでしょうか？
実は、貸主の承諾を得ないで支出した場合でも、有益費の償還請求は可能です。
しかし、注意が必要なのは、賃貸借契約書で無断の増改築を禁止していて、これに違反をすると契約の解除事由にあたると定められている場合です。
いくら建物の客観的価値が上がり、利便性が向上するといっても、無断で物件を増改築されることを貸主がよしとしない事は十分に考えられます。
契約書で無断の増改築が禁止している場合は、それを理由に契約解除できる可能性があります。
また、契約書に「貸主が有益費（必要費も同様）の償還義務を負わない」という特約がある場合には、判例でこの特約は有効とされています。