物件の修繕は、貸主・借主のどちらが行うべきか
今回のテーマは、
「物件の修繕は、貸主・借主のどちらが行うべきか」
です。
民法６０６条によれば、
「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」
とされています。
そうすると、賃貸物件の修繕は常に家主が行うべきということにも
なりそうですが、上記条文の意味は、一般に、賃貸借契約の目的
（たとえば、居住用物件であれば、居住目的）どおりに賃借物件を
使用するのに支障が生じている場合には、家主が修繕義務を負う
ということだと考えられています。
つまり、何でもかんでも家主が修繕義務を負うというわけではなく、
「使用に支障が生じている場合」に限定して家主が修繕義務を
負うということになります。
そうすると、たとえば、ちょっと床にキズが付いているから直してくれ
と言われても、一般的には、家主に修繕義務はないものと考えられます。
では、よくあるケースですが、賃貸借契約において、修繕は借主の
負担とする旨の特約を定めている場合はどうでしょうか。
この場合、一見、全てにおいて借主が修繕義務を負わなければ
ならないようにも見えますが、一般的には、上記のような特約を
定めても、借主の修繕義務は、小規模な修繕あるいは
通常生ずべき破損の範囲に限られると考えられています。
したがって、雨漏りがするであるとか、建物の躯体の修理が必要で
あるといった大規模な修繕が必要となる場合は、特約があったとしても、
借主が修繕義務を負うものではなく、
貸主において修繕義務を負うと考えておいた方がよいでしょう。
今回は以上のとおりですが、参考になりましたでしょうか。
修繕の件でお悩みの家主様・オーナー様・賃貸管理会社様は、
お気軽にご相談いただければと思います。
当事務所は、初回１時間までのご相談は無料です。
初回１時間の無料相談だけであれば、あなたが失うのは、
当事務所までの往復の時間と面談の時間のみです。是非ご利用下さい。
下記いずれかの方法でお問い合わせ下さい。
お電話：月～金の９時半から１７時半
お問い合わせフォーム：http://www.ft-online.jp/mailform.html
メール：soudan@futabalaw.com
次回予定：次回のテーマは、「無催告契約解除特約の実効性」です。
法定更新の場合に更新料を請求できるか？
今回のテーマは、
「法定更新の場合に更新料を請求できるか？」です。
居住用物件の賃貸であれば、２年契約で、期間満了を迎えるにあたり
新たに契約書を取り交わす（合意更新する）という例が多いと思います。
しかし一方で、賃料額や物件の補修等を巡り当事者間でもめるなどして、
合意更新ができなかったという例も多く見られます。
このように合意更新ができなくても、更新拒絶の通知等が
なされなかった場合には、法律の規定により、
従前の賃貸借契約は法定更新され、継続していくことになります。
では、更新料についてはどうなるのでしょうか。
貸主サイドからすれば、従前の契約で払うと約束したのだから
払ってくれと言いたいでしょう。
借主サイドからすれば、合意更新しなかった場合には更新料は
払わなくてよいという主張があり得ます。
このような場合、裁判になったら、どちらが勝つのでしょうか。
現状では、裁判所の判断が分かれており、貸主・借主どちらにとっても、
勝ち負け両方の結論があり得ます。
そのため、貸主サイドとしては、更新料のことを考えれば、
できるだけ合意更新をした方がよい、ということになります。
また、法定更新となった場合でも、更新料の請求を認めた裁判例の
考え方に依って立ち、更新料を請求していくというスタンスを
取ることになります。
以上のとおりで、合意更新をしなかった場合には、更新料を
請求できなくなる可能性もあるということを
押さえておいていただきたいと思います。
もし、更新料の問題でお悩みでしたら、お気軽にご相談下さい。
更新料については、上記の問題のほかにも、更新料の取決め自体が
有効か無効かをめぐって今年中には最高裁の判断が出そうです。
ご自身の物件の更新料条項は大丈夫か、無効とならないか心配だ、
そういったことでお悩みの家主様・管理会社様も、お気軽にご相談下さい。
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次回のテーマは、「物件の修繕は、貸主・借主のどちらが行うべきか」です。
三浦 恵介
■略歴
昭和52年8月生まれ
平成12年3月 北海道大学法学部卒業
平成20年11月 旧司法試験最終合格
平成22年11月 弁護士登録
（東京弁護士会）
賃料を滞納したまま、借主が行方不明になったら？
今回のテーマは、
「賃料を滞納したまま、借主が行方不明になったらどうするか？」です。
当事務所に寄せられるご相談の中には、借主が行方不明で困ったというケースがあります。
例えば、
「借主が賃料を半年分滞納したまま連絡がつきません。部屋にも居ないようです。
迷惑なので、中に立入って残された荷物を処分して、次の人に貸してもよいですか？」
というものです。
このような場合、まずは室内の立入検査をすることになります。
立入検査の結果、借主が賃借権や残置物の所有権を「放棄」したといえる状況であれば、
貸主自身で荷物を処分しても違法とはいえないでしょう。
ただし、処分の前に予告をしたり、処分の際に写真を
撮っておくなど、後々のトラブルに備えて必要な手順を踏むのが無難です。
これに対し、「放棄」したといえる状況ではない場合には、行方不明の相手に対して、明渡しの
裁判をして判決をとり（※行方不明の相手には、公示送達という方法を使って裁判ができます）、
強制執行手続きを踏まなければなりません
この手続を省いて荷物処分をすることは違法となり、
借主に対する損害賠償責任を負うおそれがあります。
では、どのような場合に「放棄」したといえるのでしょうか。
この判断は、一刀両断にはできません。
行方不明の期間、室内の状況（荷物の量、電気ガス水道などライフラインの使用状況）、
郵便受けの状況（新聞などがたまっていないか）、近隣への聞き込みなど様々な事情から
判断されることになります。
以上から言えるのは、訴訟・強制執行という手順を踏むことが最も安全だということです。
なぜなら、上記のとおり、「放棄」の判断は一刀両断にはできませんし、
後で借主が現れた場合に「放棄」したかどうかを争われる可能性もあるからです。
もちろん、事案によっては、明らかに「放棄」といえる場合もあるでしょうが、
簡単に判断することは危険です。
後でクレームを受けたり損害賠償責任追及を受けないためにも、
判断に迷われた場合には、専門家にご相談下さい。
当事務所は、初回１時間までのご相談は無料です。
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次回のテーマは、「法定更新の場合に更新料を請求できるか？」です。
即決和解手続とはどういう手続か？
今回のテーマは、
「即決和解手続とはどういう手続か？どういう場合に利用すればよいのか？」です。
当事務所に寄せられるご相談の中には、次のようなケースがよくあります。
それは、
「賃料を滞納している借主から、滞納賃料を分割払いして、
２ヶ月後には出て行くとの念書を差し入れてもらいました。
判子も押してもらいました。これで、安心ですよね？」
というものです。
答えは、残念ながらＮＯです。
なぜならば、借主が念書の約束を破り出て行かなかった場合には、
建物明渡しの裁判を経ないと退去させることができないからです。
もちろん、念書をとらないよりはとる方が良いのですが、
守られなかった場合はどうなるかということを想定すると、
念書だけでは安心できないのです。
では、上記相談のケースでは、どのようにしたら良かったのでしょうか？
答えは、即決和解手続（正式には、訴訟提起前の和解）の利用です。
即決和解手続とは、当事者同士で和解や合意の見通しがついた場合に、
その和解書を裁判所に作成してもらう手続のことです。
そのメリットは、相手が和解で決められた退去期限を守らなかった場合に、
裁判を経ずに、強制執行ができることにあります。
裁判をして判決をとってから強制執行をするのと、裁判を経ずに
強制執行をする場合とでは、期間にして、３～４ヶ月は違ってきます。
また、裁判を弁護士に頼む場合を考えると、費用面でも、
数十万から５０万円程度は違ってきます。
以上のことから、当事者同士で合意ができている場合でも、
念には念を入れて、あと少しの手間を惜しまずに、即決和解手続の利用を
ご検討いただければと思います。
申立書の書式も用意しましたので、参考にして下さい。
【書式NO３ 訴え提起前の和解申立書】
→ http://www.ft-online.jp/2010/05/report.html
（※事案に応じて記載内容は異なってきますので、ご利用にはご注意下さい）。
なお、公正証書の場合は、滞納賃料の支払いについて強制執行はできますが、
建物明渡しについての強制執行はできませんので、ご注意下さい。
もちろん、当事務所でも、即決和解手続の代理を承っております。
裁判所に行く時間がない、手続が面倒だから誰かに任せたいという場合には、
当事務所までご相談下さい。
当事務所は、初回１時間までのご相談は無料です。
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次回のテーマは、
「賃料を滞納したまま、借主が行方不明になったらどうするか？」です。
家賃滞納などの賃貸トラブルの解決法をまとめた無料小冊子
「賃貸トラブル解決法 知らなきゃ損する10のポイント」をご用意いたしました。
詳しくはこちらからご確認できます。
督促書を送っても、借主が何の反応も示さなかったらどうするか？
今回のテーマは、
「督促書を送っても、借主が何の反応も示さなかったらどうするか？」です。
滞納が１回（１ヶ月分）に対して督促書を送った場合を想定します。
この場合、まずは、借主が反応を示さない原因を探ることが出発点です。
そのためには、まず、借主に接触しなければなりません。
電話でも面談でもよいので、借主と直接話すことを試みましょう。
話合いにすら応じてこない場合は、もはや誠実な借主とは言えませんから、
今後も滞納が解消されない場合には、ビジネスライクに、
契約解除 → 明渡交渉（訴訟）と進めていきましょう。
直接の対話ができた場合は、不払の原因を探り、次の対処や方向性について
道筋を付けましょう。
以下では、不払の原因ごとに、対処法を解説します。
ただ、あまり細かく分類しても分かりにくいですから、
まずは、原因を大きく２つに分けてみます。
（原因その１）払いたくても払えない場合
払えない原因は色々でしょうが、たとえば、給与が激減した、失業した、
家族が病気で急な出費がかさんだ、などの場合です。
この場合は、借主の事情を聞きつつ、そもそも滞納分を解消できそうか、
それとも、解消できずに今後もズルズルと滞納の可能性があるのかを
見極めなければいけません。
後者の場合（滞納が解消しそうにない場合）は、残念ですが、
退去してもらう方向での解決を考えなければならないでしょう。
話合いで解決しない場合には、明渡訴訟も視野にいれなければなりません。
前者の場合（滞納を解消できそうな場合）は、滞納分をいつまでに
解消できるか具体的な計画を立てさせればよいでしょう。
もちろん、滞納分と一緒に毎月毎月の賃料の支払いも
していかなければなりませんので、それも含めての計画になります。
そして、計画を立てたら、今度はそれを書面化して支払の約束をさせましょう。
書面化にあたっては簡易裁判所の即決和解を利用して裁判所作成の書面を
作るのがベターですが、それが無理であれば、とりあえずは、
当事者同士で誓約書や確約書にサインしましょう。
書面化しても守らない人もいますが、口頭での約束に比べると、
自身がサインするという作業を踏むので、それを守ろうという気持ちが
一段強くなる、すなわち、守る可能性が高くなるというメリットがあります。
（原因その２）そもそも払うつもりがない場合
これも細かい理由は色々あるでしょうが、よくあるのは、トイレが使えない、
雨漏りがする、床にキズが付いていたなど、借家の設備などに不満があるために、
賃料を払わないと主張する場合です。
この場合、貸主としてはどういう対応をすべきでしょうか。
まず、雨漏りやトイレの破損など、一般的に借主の生活に支障を来すと
考えられるような場合には、貸主が修繕義務を負うことが多いでしょう。
その場合、借主は、使用できない程度に応じて、賃料の一部について
減額請求ができるという考え方が有力ですが、それでも、
全部の支払いを拒むことはできません。
したがって、借主が、全額払わなくてよいのだと主張したとしても、
それをまともに受け取ってはいけないということになります（当然ですが）。
貸主としては、ひとまず賃料は賃料で全額払うよう要求し、修繕すべき箇所に
ついては速やかに修繕するという態度でよいのではないでしょうか。
次に、床にキズが付いていたなど、一般的に生活に支障をきたさない場合は、
特約等で別途合意した場合を除き、貸主に修繕義務はないと考えられますので、
堂々と賃料全額の督促をし、それでも払ってこない場合には、
契約解除 → 明渡交渉（訴訟）へと進めばよいでしょう。
以上、不払の原因別に対処を述べてきましたが、実際には様々なケースが存在します。
【書式NO２ 支払催告 滞納１回（WORD） 】
→ 無料小冊子・書式集のダウンロードはこちら
判断に迷われる場合には、当事務所までご相談下さい。
当事務所は、初回１時間までのご相談は無料です。
家賃滞納１回目が発生したときの対処法
今回は、家賃滞納１回目の場合の対処法についてです。
１回分でも家賃滞納が起きたなら、あなたは、どうしますか。
今まで払ってくれていたから、もう１ヶ月分くらいは様子を見ようとか、
すぐに督促するのは気が引けると思っていませんか。
また、面倒だから、知り合いの不動産屋に督促してもらおうとは思っていませんか。
しかし、このような対応では、１ヶ月分が２ヶ月分・３ヶ月分とすぐにたまり、
どんどん損失が膨らむ可能性があります。
あなたは、ボランティアで部屋や家を貸しているわけではありません。
貸すことで利益を出さなければ意味がありません。
賃料でローンを払っている方はなおさらです。
したがって、滞納に対しては、毅然とした態度でのぞみ、
回収が難しいと分かったらすぐに退去に向けた手続を踏んでいく必要があります。
滞納が起きたら、すぐに行動しましょう。
今回お送りした書式を参考に、督促書を作ってみて下さい。
【書式NO１ 支払催告＆解除通知（WORD】
→ 無料小冊子・書式集のダウンロードはこちら
ご自分で書くのが面倒、あるいは、督促書を送った後に
借主と直接交渉するのがわずらわしいという場合もあるでしょう。
その場合は、弁護士が作成をします。
当事務所では、弁護氏名での作成とその後の交渉
（督促書送付後２～３週間程度の期間）は、顧問先様でないお客様でも、
３万１５００円で承っております。
その他費用は下記ＨＰに記載しておりますので、ご覧下さい。
→ http://www.ft-online.jp/cost/flow.html
もしかしたら、弁護士名での督促だけですぐに支払ってくれて
解決するかもしれません。
また、いずれにしても、すぐに行動して借主と交渉することにより
「なぜ滞納したのか」が分かることもあるでしょう。
そうすれば、次に何をなすべきか、交渉を続けるのか、それとも、
交渉は打ち切って、一旦法的措置に持ち込むのか、目標がはっきりします。
もし、迷われている場合であれば、すぐにご相談下さい。
当事務所は、初回１時間までのご相談は無料です。
この無料相談で、まだ弁護士に頼む必要はないと分かったら
それで良いですし（安心できます）、早急に弁護士に依頼して１回目の督促と
併行して明渡訴訟への準備も進めるべきと分かれば、早めの対応ができます。
初回１時間の無料相談だけであれば、あなたが失うのは、
当事務所までの往復の時間と面談の時間のみです。
下記いずれかの方法でお問い合わせ下さい。
お電話：月～金の９時半から１７時半
お問い合わせフォーム：http://www.ft-online.jp/mailform.html
メール：soudan@futabalaw.com
次回予定：次回のテーマは
「督促書を送っても、借主が何の反応も示さなかったらどうするか？」です。
定期借家契約を結ぶ場合の注意点
①公正証書など書面で賃貸借契約を締結すること
②契約書には、契約の更新がなく、期間満了により終了することを記載すること
③契約書で定める契約期間は、必ず確定した期間を定める必要があること
※例えば、「転勤が終了したとき」などという不確定要素のある定めでは、定期借家契約とは認められません。
④契約の更新がなく、期間満了により終了することを、事前に、書面を交付して説明すること
※これは、②の契約書への記載とは別途に行う必要がありますので、注意して下さい。
⑤契約期間を１年以上と定めた場合には、期間満了の１年前から６ヶ月前までの間に、
借主に対し、期間満了により終了する旨の通知をしておかなければならないこと。
以上、今回は、定期借家契約についての解説でした。
一般的な借家契約を結ばないこと
上記のケースの場合、定期借家契約を締結しないと、２年後に東京に戻ってきても、借主を出て行かせることができない可能性があります。
定期借家契約ではない一般的な借家契約の場合、たとえ契約期間を２年間と定め、その期間が満了したとしても、それだけでは、借主を退去させることはできません（もちろん、借主が任意に退去に応じた場合は別ですが）。
退去させるためには、貸主側において、どうしても、その借家を使用しなければならない事情があるなど、いわゆる「正当事由」が必要とされます。また、「正当事由」が認められるためには、立退料が必要とされるケースも多いのです。
したがって、もし、あなたが、一般的な借家契約を結んでしまっていたとしたら、２年後に東京に戻り、はれて自分のマンションに住もうと思っても、借主が出て行かせることができないという事態もありうるのです。
このような事態を防ぎ、あなたのような方のニーズに応じるため定められたのが、定期借家契約という制度です。
この定期借家契約を結ぶ場合の注意点は次のとおりです。これらの注意点を守らないと、定期借家契約とは認められないことになります。
賃貸借契約を締結する際に注意することはありますか？
今回は、下記のＱ＆Ａをもとに、定期借家契約の利用法について解説します。
私は、３５才の会社員ですが、このたび、居住用にと、都内にワンルームマンションを購入しました。ところが、直後に、２年間の転勤が決まってしまいました。部屋を遊ばせておくわけにもいかないので、マンションを賃貸に出すことにしようと思うのですが、２年後に東京に戻ってきたときには、借りている方には出て行ってもらい、自分が住もうと考えています。
幸い、仲介業者を通じて借主候補はすぐに見つかったので、賃貸借契約を締結しようと考えています。何か注意することがありますか。
