失業した家賃滞納者にも毅然とした態度をとる
催告後の借主の反応としては、泣きついてくる、情に訴えてくる、あやふやな回答しかしない、なども考えられます。これは、失業をした人などに多いでしょう。
たとえば、「リストラされまして……就職が決まりましたら、必ず、すぐに貯まった家賃をお支払いしますのでなんとか……」と泣きついてきたケースで考えてみましょう。
情に厚い方なら、「路頭に迷っている人を追い込むわけにはいかない……」という気持ちになってくるでしょう。しかし、借主は定期収入の道が絶たれたかもしれませんが、預貯金が残っている可能性もあります。たとえ、預貯金がなくても、株や車などの処分できる財産があるかもしれません。また、保証人にお願いすれば、すぐにお金を貸してもらえる状況かもしれません。
しかし、こういったすべての状況を貸主が把握することは不可能です。たとえ、ヒアリングを行っても、本人が事実を話しているとも限りません。ですから、「厳しい状況というのは分かりますが、この状態が続くと法的措置をとる可能性があります」ということは一貫して伝えるべきです。
また、やりとりの内容は、通常の借主の時と同様、支払い期日を設定し、それを書面で残しておくのが賢明です。
あなたがこのような毅然とした態度をとることで、借主が甘えは許されないという気持ちになり金策を行う気になることもよくあります。滞納する家賃が増えれば増えるほど、支払いが困難になることは言うまでもありません。そうなれば、借主自身が追い込まれることになります。あなたが早めに手を打って、支払いを行わせることは、間接的に借主のためにもなるのです。
催告を行った時点で、借主には支払い能力がないと判断した場合は、連帯保証人に連絡をとる選択肢もあるでしょう。ただし、本人に知らせないままいきなり連帯保証人に連絡をすると、借主が逆上することもあり得ます。そうなると、連帯保証人とのやりとりにも支障をきたしやすくなります。
このようなトラブルを未然に防ぐために、催告後の段階で、「○月○日までに滞納家賃を支払わないと連帯保証人に連絡する」と告知し、支払いが履行されない時に連絡をとるのが望ましいと思われます。もちろん、連帯保証人が支払いを拒否した場合は、民事裁判をおこすことも視野に入れるべきでしょう。その場合、借主と連帯保証人を併せて訴えることができます。
念書に入れるべき３つの内容とは
では、具体的な催告後の借主とのやりとりをイメージしてみましょう。
たとえば、催告後に借主が「すみませんでした。すぐに入金します」と言ってきたとします。 「すぐに入金します」の「すぐ」が翌日であれば、それまで待つという選択でも良いのかもしれませんが、ある程度先（たとえば１週間以上先など）であれば、念書を交わしておくのが賢明です。
念書に網羅する内容としては、次に挙げる３つがあります。
①借主が家賃滞納の事実を認める文言
②滞納している家賃を支払う意思を見せる文言
③支払いを履行しない場合は明け渡しを約束する文言
これらが網羅されていれば、基本的にはどのような文面でも構いません。文面例としては次のような内容になります。
私、佐藤太郎は、鈴木次郎氏所有の○○アパート○号室の○ヶ月分の滞納家賃計○○万円を、平成○年○月○日までに指定口座に入金することを約束し、これに反した場合は、賃貸借契約を解除されても異議はございません。ただちに本件建物を明け渡すことをここに約束いたします。
ただし、借主に対していきなり念書を書いてくれ、と頼んでも知識のない人がこのような文書を書くのは難しいでしょう。
本人が支払うと言っているのに念書を書かせるのは、やりすぎではないかと思う方もいらっしゃるかもしれませんが、この段階で念書をとることはとても重要なことです。
第１の理由としては、後々、お互いの発言を巡るトラブルに発展するのを防ぐためです。
第２の理由は、支払いが約束通り行われなかった場合、「貸主と借主の信頼が破壊された」という証拠になります。これにより、法的な手続きに移るときにスムーズにことが運びます。
第３の理由としては、書面で約束をしたこと自体が借主のプレッシャーになるということが挙げられます。
この段階でも、期日までに支払わない場合、法的措置をとる可能性があることをきちんと伝えておくことも大切です
状況を把握して支払いの困難度を判断
次に、家賃を滞納している借主の催告後の対応について解説します。
この段階で大切なことは、できるだけ詳しく状況把握をすることです。状況を把握することで、今後、あなたがどのような対応をすればいいのかが、ある程度、シミュレーションできます。
借主にヒアリングをしたところ、「単に支払い忘れていた」ということであれば、すぐに支払われる可能性が高いと判断できます。また、失業や倒産が理由で、なおかつ金策のあてがないとなれば、現実的に支払いが困難であることが分かります。
このような場合は、法的手段を早めにとることが得策と判断できます。
合わせて、相手のことを知ることも大切なことです。過去の家賃の支払い状況、近隣住人とのトラブル状況、職業や契約期間などを把握することで、適切な対処がしやすくなります。たとえば、近隣住人とのトラブルが多い人であれば、感情的になりやすい性格であることが推定できます。
このような人に対しては、対面で催告をする時、１人ではなく複数で行うと良いでしょう。
借主とのコミュニケーションのスタンスとしては、常に冷静な気持ちで対応すべきです。家賃を支払わないからといって高圧的になれば、相手が逆上する、開き直る、夜逃げをするなど、泥沼化することもあり得ます。極端な場合、借主がやりとりを録音していることもあり得ますので、いくら相手が挑発してきても、常に冷静な気持ちを失わないことが大切です。
冷静にコミュニケーションをしつつも、このまま滞納家賃が支払われなければ法的手続きをとる可能性があることはきちんと伝えていきましょう。
どのようなケースが信頼関係の破壊にあたるか
「貸主と借主の信頼関係の破壊」は、重要な点ですので、もう少し詳しく解説しましょう。
借主が家賃を支払わないのには、何らかの理由があります。その内容によっても、［信頼関係の破壊にあたるケース］、［信頼関係の破壊になりにくいケース］に大別されます。
［信頼関係の破壊にあたるケース］
・ 収入低下
・ 失業
・ 倒産
・ 夜逃げ
この他に、過去、頻繁に家賃滞納を繰り返してきた人などは信頼関係の破壊になりやすいと言えます。
［信頼関係の破壊になりにくいケース］
・単なる支払い漏れ
・家族の病気
ただし、家族が病気だからといって、長期的な家賃滞納は許されない行為です。信頼関係の破壊になりにくいといっても、あくまでも一時的な賃料の未払いに限られます。このような時には、保証人などに対して交渉するなどの打開策を見つけてください。
何ヶ月分、賃料を滞納すると契約が解除できるか
では、具体的に、どれくらいの家賃を滞納したら、賃貸借契約の解除が可能となるのでしょうか。
たとえば、過去の裁判を参考にしますと、４ヶ月分の家賃滞納で契約解除が認められた判例があります。
だからといって、４ヶ月分の滞納が目安になるかといえば、そうではありません。同じ４ヶ月分の滞納でも、契約解除を認めなかった判例もあります。
貸主にとっては、滞納した家賃の額が切実な問題というのはよく分かりますが、法的には、「×ヵ月分の家賃を滞納した」という事実よりも、「貸主と借主の信頼関係が破壊された」という事実の方が重んじられます。
再三申し上げますが、たとえ、借主と交わした賃貸借契約書の中に、「○ヶ月分の家賃を滞納したら契約を解除する」と明記されていてもこれは同じです。逆に言うと、「貸主と借主の信頼関係が破壊された」ことを証明できれば、賃貸借契約の解除や明け渡しを有利に進めることができるということです。
家賃を滞納しているケースで「信頼関係の破壊」にあたるのは、しかるべき内容で催告を行ったにも関わらず、期日までに支払いが行われなかった場合です。
つまり、信頼関係の破壊は、催告を行ってはじめて認められるということです。催告を後回しにしていると、いつまでたっても「信頼関係の破壊」が認められず、トラブルを解決することができなくなります。賃貸経営者の中には、支払い日が少々過ぎても、「支払うヒマがないのかな。もう少し待ってみよう」と考える方もいるでしょう。本章の冒頭でも触れましたが、これは得策とはいえません。
支払い期日までに入金がなかった場合は、速やかに催告を行ってください。その結果、借主の回答が、「すみません。忘れていました。すぐに入金します」というものでも構わないのです。入金しないとすぐに連絡をすることは借主に、「お金に細かい経営者なんだな」とイメージづける効果もあります。それにより、賃料滞納を減らす効果があります。
家賃の催告はどのような手段で行うべきか
では、次に家賃滞納に関する知識を学んでいきましょう。
家賃滞納が発生した時、はじめに行うことは、「支払いを借主に催告する」です。
家賃滞納の場合の催告とは、債権者（貸主）が債務者（賃料を滞納している借主）に対して、「滞納している家賃を○月○日までに支払ってくださいと請求すること」を言います。
同時にこの支払いが期日までに行われない場合は、「賃貸借契約の解除もありうる」という意思を伝える必要もあります。
催告を行う際には、滞納家賃支払いまでの「相当な期間」を設定する必要があります。
この期間をどれくらいに設定するかは、催告をする貸主側の自由ですが、一般的には１週間〜１０日程度に設定するケースが多いようです。
この催告に対して、家賃を滞納している借主が支払いを行わない場合、賃貸借契約の解除権が生じます。
この催告を飛ばして一方的に賃貸借契約を解除することは原則として民法では認められていません。
たとえ、賃貸借契約書の中に、「○ヵ月分の賃料を滞納したら契約を解除する」といった内容の文言があっても同様です。契約書内にこのような文言が入っていることは、家賃滞納のリスクを抑える一定の効果はありますが、法的には意味がないといえます。
借主に対して、勧告をする方法としては、次の選択肢があります。
①口頭（電話、対面）
②普通郵便
③郵便（普通郵便、内容証明郵便）
④FAX
⑤Eメール
⑥通常使用している請求書
これらはすべて法的に有効な催告の方法です。つまり、相手に催告する手段は、どのような方法でも良いのです。
ここまでお読みいただいて、「内容証明でないと賃貸借契約の解除権が生じないのでは？」と思った方もいるかもしれませんが、それは誤りです。
内容証明の催告には、後日、立ち退き請求をする時、裁判になった時などに備え、証拠を残しておくという意味があります。
他の手段を使うと、証拠を残すという点においては、内容証明に劣りますが、催告をしたことにならない、ということではありません。
内容証明と、その他の手段の使い分けとしては、裁判の可能性が考えられる家賃滞納では内容証明、そうでない通常の家賃支払いの遅れ（単に支払い忘れている可能性がある等）では、他の手段を選択するとよいでしょう。
個人的には、家賃滞納の初期段階の催告では、普通郵便による催告が望ましいと考えます。
ぜひ、前項で紹介した文面フォーマットを活用してください。
早めの初動で家賃滞納を拡大させない
たとえば、次のような状況の時、あなただったら、どのような行動をとりますか？
あなたはマンション経営をしています。
ある日、借主の１人が、家賃の支払い日に入金をしませんでした。
この借主は、大手企業に勤める役職者です。
あなたが経営する賃貸物件に入居してから、１０年以上、一度も家賃を滞納したことがありません。
次の３つのうちから、あなたがとる行動を選んでみてください。
①１週間だけ様子を見る
②その日のうちに通常郵便で督促状を送る
③内容証明で督促状を送る
さて、いかがでしょう？
最も不適切な行動は①「１週間だけ様子を見る」です。
これを選んだ理由は、「大手企業に勤めている」、「過去に一度も家賃の滞納がない」という借主の信用力でしょう。
しかし、この「少しだけ様子を見る」というのが、家賃滞納トラブルを拡大させる原因になります。
１週間後、電話連絡をしてみると、つながらない。もう少し待ってみようと思っているうちに、あっという間に日数が過ぎ、次の家賃も滞納となる。そこで、督促をしてみると、「実は数ヶ月前から失業をして貯金が尽きまして……」と本人から申告がある。
そうこうするうちに、２ヶ月分の滞納が３ヶ月分となり、半年分となっていく……。
これが家賃滞納トラブル拡大のパターンです。
「少しだけ待ってみよう」というあなたの考えが、高額の家賃滞納を招くのです。
これまで借主の信用力を重視して賃貸経営をしてきた方もいるかもしれませんが、大手企業に勤めている人でも、失業してしまえば信用力は低下します。
また、過去に一度も滞納がなかったのに、家賃滞納をしたからこそ、大きな問題が発生したとも考えられます。
③「内容証明で督促状を送る」というのもあまり適切とはいえません。
たった１日支払いが遅れただけで、内容証明が送られてきたら借主は驚いてしまいます。
それに、内容証明が借主のもとに到着した時には、すでに入金されているかもしれません。
また、支払いが１日遅れただけで毎回、内容証明を送っていたら、費用がかさんでしまいます。
適切な対応は②「とりあえず普通郵便で督促状を送る」です。
もちろん、督促状を送る前に電話を入れてみるというのも一案です。
しかし、この時、電話がつながらないからといって、「明日もう１度電話を入れてみよう」と思ってしまったら、①「１週間だけ様子を見る」と結果的に同じ対応になってしまいます。
もう１日、あと１日と思っているうちに、あっという間に日数は過ぎていきます。
また、あなた自身が急に忙しくなって、電話をすること自体、忘れてしまうということもあるでしょう。
ですから、電話がつながらなかったら、その日のうちに督促状を送るという行動を徹底するのが望ましいのです。
だからといって、ただ督促状を送れば安心というわけではありません。
一言で「督促状」といっても、効果的な内容のものと、そうでないものがあります。
督促状の作成や送付を「懇意にしている不動産にお願いすればいいか……」と人任せにしてしまえば、後々、痛い目にあうことになりかねません。
督促は、あなた自身が主体的に行うべきです。
私の経験上、家賃滞納が発生した場合に督促状の文例をご用意しました。督促を行う時には、以下のアドレスからダウンロードしてご活用ください。
この文例は、wordで作成していますので、どなたでも簡単に利用できます。
http://www.ft-online.jp/2010/05/report.html
全国賃貸住宅新聞・オーナー専科 記事掲載
全国賃貸住宅新聞・オーナー専科より取材を受け、2012年2月20日号に取材記事が掲載されました。
借家契約と保証人
今回のテーマは、「借家契約と保証人」です。
借家契約を結ぶ際には、通常、保証人を付けることが多いと思います。
保証人を付ける際に注意して頂きたい点がいくつかあります。
まずは、必ず「連帯保証人」とすることです。
保証人と借主が「連帯して」責任を負うのか、そうでないのかで、
保証人に対する請求の仕方が異なってくるからです。
連帯保証人であれば、借主が家賃を滞納したような場合に、
借主でも連帯保証人でも、どちらか資力のある方に全額を
請求できますが、「連帯」が付かない場合には、保証人から
「まずは借主本人に請求せよ」などの反論を受けてしまいますので、
注意して下さい。もっとも、通常の借家契約の書式であれば、
どこかに「連帯保証」を意味する文言が入っていますので、
念のための注意です。
次に、保証意思の確認が重要です。
当事務所でご相談を受ける例の中には、保証人から、
「賃貸借契約書にサインをした覚えはない」として、支払を
拒まれる例があります。
そのようなケースでよく賃貸借契約書を見てみると、署名欄の
借主の筆跡と保証人の筆跡とがそっくりということがあります。
このような場合、裁判で保証契約の有効性を争われ、保証人への
請求が認められないケースもあります。
そういった事態にならないためにも、保証人の直筆でのサインに加え、
できれば、実印での捺印＋印鑑証明書の添付を求めましょう。
実印での捺印と印鑑証明書の添付は、保証契約の有効性が
争われた場合の証拠として、かなり有効です。
最後に、保証人の「資力」の問題です。滞納賃料が発生し、
保証人に対する勝訴判決をとったとしても保証人が支払を
拒否する場合には、保証人の「資産」を差し押さえて回収を
図らざるを得ません。
そうなると、保証人の「資産」がどこにあるのかを把握しておくのが
重要といえます。ですので、賃貸借契約締結時に、できるだけ保証人の
「資産」情報を把握しておきましょう。
たとえば、保証人の「勤務先」「預金口座」等を把握しておくと、
給与や預金等の差押えが可能になります。また、勤務先などは、
後に変更になる場合もありますので、更新毎に保証確認書を取得し、
あらためて勤務先等を書き込んでもらうとよいでしょう。
以上のとおりですが、参考になりましたでしょうか。
保証人問題でお悩みの家主様・オーナー様・賃貸管理会社様は、
お気軽にご相談いただければと思います。
当事務所は、初回１時間までのご相談は無料です。
初回１時間の無料相談だけであれば、あなたが失うのは、
当事務所までの往復の時間と面談の時間のみです。是非ご利用下さい。
下記いずれかの方法でお問い合わせ下さい。
お電話：月～金の９時半から１７時半
お問い合わせフォーム：http://www.ft-online.jp/mailform.html
メール：soudan@futabalaw.com
無催告解除特約の実効性
今回のテーマは、「無催告解除特約の実効性」です。
この場合の「催告」とは、たとえば、
「滞納賃料○ヶ月分○円を、本通知書受領後１週間以内に支払って下さい」
と借主に通知することですが、これに、
「期限内に支払がなかった場合には契約を解除します」
と付け加えると「催告解除」ということになります。
これに対し、無催告解除特約とは、たとえば、契約書において、
「賃料の支払を１ヶ月分でも怠った場合には、催告なしで、契約を解除できる」
と定めている場合です。
この場合、実際に賃料１ヶ月分の滞納があった場合に、上記特約に基づき、
催告なしでいきなり解除ができるでしょうか。
この点、過去に繰り返し滞納があった等の事情が合わされば、無催告解除も可能ですが、
そういった事情もなく、ただ単に１ヶ月分滞納したというだけでは、
無催告での解除は難しいでしょう。
さらに言えば、このケースでは、単に１ヶ月分を滞納したというだけでは
催告の上での解除も難しいといえます。
他方、過去の裁判例では、賃料４ヶ月～５ヶ月分の滞納のケースで、
無催告解除を認めたものもあります。
裁判例では、滞納額や滞納月数だけではなく、過去の経過等も考慮しますので、
必ずしも、何ヶ月分の滞納ならば無催告解除も有効と断定することはできませんが、
４ヶ月～５ヶ月分というのは、１つの目安となるでしょう。
なお、実務的には、滞納が４ヶ月～５ヶ月分に達すれば、期限を設けて催告しても、
その期限内に支払えないことがほとんどですから、催告解除でも問題のない
ケースがほとんどと考えられます。
以上のとおりですが、参考になりましたでしょうか。
どのくらいのタイミングで契約解除通知を出せばよいのか、
お悩みの家主様・オーナー様・賃貸管理会社様は、お気軽にご相談いただければと思います。
当事務所は、初回１時間までのご相談は無料です。
初回１時間の無料相談だけであれば、あなたが失うのは、
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お問い合わせフォーム：http://www.ft-online.jp/mailform.html
メール：soudan@futabalaw.com
次回のテーマは、「借家契約と保証人」です。
