借主の中途解約を認めざるを得ないケースとは
１．「生活の本拠」か否か
定期借家契約では、一定の場合に限り、借主に中途解約権が認められています。
それは、床面積が２００平方メートル未満の居住用建物については、転勤・療養・親族の介護などやむを得ない事情で建物を「生活の本拠」として使用できなくなった場合です（「借地借家法」38条５項）。「生活の本拠」とは、人が日常生活を送る上で中心となる場所と考えればいいでしょう。
この場合、定期借家契約は、借主の解約申し入れがあった日から１カ月後に終了することになります。
２．独自の取り決めは無効
中途解約について独自のとりきめをしても、優先されるのはあくまでも法律です。
「借主の中途解約を一切認めない」、「借主の中途解約は解約申し入れの日から３カ月後に終了する」といった条項を契約書に設けていても、それらの条項は先に述べた「借地借家法」の取り決めに反するものとして無効になります。
３．賃料改定特約のメリットとデメリット
定期借家契約でも、普通借家契約と同じように「賃料の増減額請求」をすることができますが、契約書で「賃料は２年ごとに１割ずつ増額する」といった特約を設けている場合には、その特約が優先し、賃料の増減額請求ができなくなります（「借地借家法」38条７項）。そのため、いったん賃料の改定に関する特約を設けると、その後、近隣の家賃相場が２、３割上がった場合でも、貸主は賃料の増額請求ができなくなってしまいます。
賃料の改定に関する特約を設ける場合には、慎重な判断が必要です。
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