借主と突然、連絡がつかなくなった！
最近では、孤独死が社会問題になっています。今後、日本が超高齢化社会を迎えることを考えると、賃貸経営者にとって孤独は無縁ではありません。ある日、突然、入居者と長期に渡って連絡がつかない場合にはどのように対処したらよいのでしょうか。
原則として、経営者が借主の部屋に無断で入ることができるのは、ガス漏れや火災などの「緊急事態」が発生した時だけです。それ以外のケースでは、いくらその物件の経営者といえども、部屋に立ち入ることはできません。もし、このような事実が認められないのに、無断で部屋に入ると、貸主といえども、「住居侵入罪」に問われます。
たとえ、賃貸借契約書に「借主の許可を得なくても部屋に入ることができる」と明記されていても、これは同じです。借主は、「プライバシー権」を有しています。貸主は、この権利を侵すことはできないのです。だからといって現実的に、長期間、生活している様子がない賃借人を放置するわけにはいきません。
このような時には、家賃の滞納も起こっているでしょう。このような場合、借主に対して、ある程度の期間、家賃の滞納が続いていることを理由に賃貸借契約書を解除します。
契約が解除されただけの段階では、貸主は部屋に入ることができません。契約解除後もこの部屋に対して、借主が占有権を有しているためです。さらに、裁判所に明け渡し請求訴訟を起こして、その判決が言い渡され、強制執行が認められた時、やっと部屋に入ることができます。
オーナーからすると、なぜ、自分が所有する賃貸物件に入るのに、こんなに面倒な手続きを踏まなければいけないんだ、と思われるかもしれませんが、現実的にはこの方法でしか部屋に入ることはできないのです。
さきほど挙げた例は、家賃の滞納があったため、契約を解除できましたが、では家賃は支払われているのに、借主が長期間不在の場合はどうでしょうか。このようなケースでも契約解除はできるのでしょうか。
この場合、単に長期間不在にしているという理由だけでは、貸主と借主の信頼関係が壊れたとまではいえないため、契約解除は難しい可能性が高いといえます。長期不在に加えて、家賃の滞納が続いている、あるいは、長期不在により貸主が何らかの損害をこうむっているという場合のみ、契約解除が可能となるのです。
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