立ち退き料の額は何を基準に決めるべきか
「建物が古くなってきたので建て直したい」、「建物を別の用途で使用したい」といった理由で、入居者への立ち退きを検討するものの、立ち退き料がネックになって話が進展しないという貸主もいらっしゃるでしょう。
まず、立ち退きを求めることが法的にどのような扱いになっているかを見てみましょう。「建物を建て替えざるを得ない理由がある場合」は、立ち退きを求める行為は何ら問題ありません。立ち退きの正当な事由は、借地借家法28条で以下のように定められています。
①貸主・借り主が建物を必要とする事情
②賃貸借に関するそれまでの経過
③建物の利用状況
④建物の現在の状況
⑤立ち退き料などの提供状況
これらの5つが基準となるため、このような場合には正当性がある、ないと断定はしづらいためここでは省略させていただきます。
では、法的に立ち退きの正当性が求められた場合、借り主に必ず立ち退き料を払う必要があるのかを考えてみます。
貸主の中には、立ち退き料は必ず支払わないといけない、と多い込んでいる人もいるかもしれませんが、状況によっては、立ち退き料なしで立ち退きを求めることもできます。
判例を参考にすると、地盤崩壊などの危険性がある建物を建て替えるケースでは、立ち退き料の支払いなしでも明け渡しが正当である、という判決が出ています。
一番気になるのは、立ち退き料の額でしょう。これは何を基準に算出するべきなのでしょうか。
実は、立ち退き料を算出する絶対的な指針は存在しません。
引っ越し費用、貸主・借主の経済状況、建物の老朽度、使用目的などを考慮した上で、貸主が借主に対して立ち退き料を提示し、それが認められれば、ふさわしい立ち退き料となります。
常識的には、明け渡しの事情が極めて私的なもので、さらに、賃貸物件が比較的新しいと、立ち退き料は高額になります。逆に、老朽化がひどく、賃貸物件に危険性があり、早急な立て替えが必要な場合などは立ち退き料は低額になるか、または、支払う必要がない可能性が高いでしょう。