家賃値下げ交渉にどのように対応するべきか
逆に、借主の側から家賃の値下げ交渉をしてくるケースも考えられます。
もちろん、契約時に提示した家賃に納得して入居しているわけですから、頻繁に起こるケースではありません。想定される理由としては、「長期で入居していたので建物が老朽化した」、「周辺環境が著しく悪くなった」などがあげられます。
また、全く同じ条件の部屋の住人に対して、違う家賃を設定していたことを、高い設定の入居者が知ってしまった、というケースもあり得ます。新築時は、１５万円に設定していたけど、１０年経ったので１０万円に下げたというようなケースです。
では、このような家賃の値下げ交渉があった場合、オーナーはどのように対処するのが正しいのでしょうか。この時も、家賃は賃貸人と賃借人の合意によって決まる、という原則は変わりません。
いくら同じ間取りの部屋だからといっても、家賃をいくらに設定するかは、貸主の自由です。一方が安い家賃だからといって、すべての入居者の家賃を同額に統一する必要はありません。そこに、「契約自由の原則」が働いているからです。
オフィスや店舗として貸している場合は、「景気が悪くなったので何とか家賃を値下げしてもらえないか」という相談がありえます。法的にはこれに応じる必然性はありません。
物価指数などの変動があった場合は、借主は貸主に対して、将来の家賃の値下げ交渉をすることができますが、ビジネスがうまくいかないことや不景気は値下げを行う法的根拠になりません。
借主から値下げ要求があった場合の選択肢としては、
① 借主からの値下げを拒否する
② 折衷額で折り合いをつける
③ 借主の要求通りに値下げする
の３つの選択肢があります。
一例として、物件や部屋の一部に瑕疵がある場合の値下げ交渉を見てみましょう。具体的には、建物の一部に瑕疵があるから、それが直るまでの期間家賃を支払わない。または家賃の減額を要求してくるというようなケースです。 このような場合、相手の言い分に法的な根拠はあるでしょうか。
ここでの判断材料は、「貸主と借主の信頼関係が破壊されたかどうか」になります。結論から言いますと、多くの場合、賃貸物件や部屋に瑕疵があったとしても、そのこと自体は値下げ交渉の合理的な理由にはなりません。
ただし、借主から、「生活に支障があるので直してほしい」というお願いがあったにも関わらず、それを放置しておくと、信頼関係の破壊になることが考えられます。
また、たとえば、飲食店にテナントを貸していて、入口ドアや店内の空調に問題があって、営業に支障が出た場合、それによって家賃の値下げはできませんが、損害賠償請求権は生じます。
瑕疵があった場合、放置することは貸主、借主の両者に何のメリットをもたらしません。速やかに修繕して安定的な信頼関係を継続するのが望ましいでしょう。
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