家賃の値上げ交渉をどのように行えばいいか
ここまでお話してきたように、家賃の支払いの遅れや修繕費がかさむなどのリスクがあることで、実際に賃貸経営をしてみると、期待していた利回りが得られないというケースもあります。
また、長期で経営をしていると、物件の周辺に、駅や道路が新設されたり、大型ショッピング施設ができることで、土地の価値が上がることも考えられます。さらに、不動産会社の意見などを参考にして家賃を設定したものの、後でご自身の物件の家賃が安く設定されていたことに気づくこともあるでしょう。
そんな時、貸主の脳裏に、「家賃をもっと上げられないか」という考えがよぎることもあるでしょう。
しかし、借主とどのような交渉をしていいのか分からずに、現状維持のままになっていることも少なくないはずです。また、強引に家賃を上げる交渉を行ったことで、入居者とのトラブルに発展することもありえます。
そのような現実面を克服して、家賃を値上げするにはどうしたらよいでしょうか。
そもそも家賃とは、オーナーと借り主の合意によって決まるものです。この条件で○万円と広告を出し、それを借主が見て承諾し、最終的に賃貸借契約書を交わすことで家賃が確定します。合意によって決まるものですから、契約時に借主が値下げ交渉をしてくることもあります。
逆に言うと、合意さえできれば、契約中や更新時でも家賃の値上げはできるわけです。
とはいうものの、家賃の値上げは借主にとって、生活に直結する重大なことです。
一方的かつ強引に「家賃を値上げします」と告げられても、到底納得できることではありません。そのような相手の感情も慮りつつ、家賃の値上げの理由を懇切丁寧に説明し、借主との合意を目指してください。一度で合意が得られない場合は、数回に分けて対話を重ねるのも一案です。
いくら話し合いを重ねても、借主が家賃値上げを認めない。しかし、賃貸人としてはどうしても家賃を上げなければならないという場合は、「調停」による話し合いを行います。
調停では、貸主と借主の間に第３者が入って話し合いによる解決策を見い出します。第３者は、裁判官と調停委員から構成される調停委員が担当します。調停はあくまでも話し合いの場ですから、解決策が出ない場合は「訴訟」を起こして、民事裁判で家賃の値上げを目指すことになります。
家賃交渉で訴訟を起こすと、必然的に弁護士費用がかかります。加えて、家賃値上げ交渉の場合は、不動産鑑定士に依頼して適正な家賃を算出してもらう必要があります。弁護士と不動産鑑定士に支払う費用を考慮すると、家賃の安い物件では裁判を起こしても採算が合わないケースが大半です。ですから、ある程度の額の家賃の物件のみ、訴訟をおすすめします。
ちなみに、将来の家賃の値上げ交渉に備えて、賃貸借契約書に「自動増額条項」を盛り込んでいるという方もいるでしょう。自動増額条項は、一定期間ごとに一定の率で家賃が上がっていくことを予め契約時に借主に伝えるものです。
自動増額条項があるから安心、という方もいるかもしれませんが、自動増額条項があっても、合理性がなければ家賃の値上げは法的に有効ではありません。つまり、訴訟を起こしても必ずしも勝訴できるわけではないのです。この条項があることで、家賃の値上げ交渉がしやすくなるという効果は見込まれますので、契約書に入れておくこと自体は良いでしょう。
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