何ヶ月分、賃料を滞納すると契約が解除できるか
では、具体的に、どれくらいの家賃を滞納したら、賃貸借契約の解除が可能となるのでしょうか。
たとえば、過去の裁判を参考にしますと、４ヶ月分の家賃滞納で契約解除が認められた判例があります。
だからといって、４ヶ月分の滞納が目安になるかといえば、そうではありません。同じ４ヶ月分の滞納でも、契約解除を認めなかった判例もあります。
貸主にとっては、滞納した家賃の額が切実な問題というのはよく分かりますが、法的には、「×ヵ月分の家賃を滞納した」という事実よりも、「貸主と借主の信頼関係が破壊された」という事実の方が重んじられます。
再三申し上げますが、たとえ、借主と交わした賃貸借契約書の中に、「○ヶ月分の家賃を滞納したら契約を解除する」と明記されていてもこれは同じです。逆に言うと、「貸主と借主の信頼関係が破壊された」ことを証明できれば、賃貸借契約の解除や明け渡しを有利に進めることができるということです。
家賃を滞納しているケースで「信頼関係の破壊」にあたるのは、しかるべき内容で催告を行ったにも関わらず、期日までに支払いが行われなかった場合です。
つまり、信頼関係の破壊は、催告を行ってはじめて認められるということです。催告を後回しにしていると、いつまでたっても「信頼関係の破壊」が認められず、トラブルを解決することができなくなります。賃貸経営者の中には、支払い日が少々過ぎても、「支払うヒマがないのかな。もう少し待ってみよう」と考える方もいるでしょう。本章の冒頭でも触れましたが、これは得策とはいえません。
支払い期日までに入金がなかった場合は、速やかに催告を行ってください。その結果、借主の回答が、「すみません。忘れていました。すぐに入金します」というものでも構わないのです。入金しないとすぐに連絡をすることは借主に、「お金に細かい経営者なんだな」とイメージづける効果もあります。それにより、賃料滞納を減らす効果があります。
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