督促書を送っても、借主が何の反応も示さなかったらどうするか？
今回のテーマは、
「督促書を送っても、借主が何の反応も示さなかったらどうするか？」です。
滞納が１回（１ヶ月分）に対して督促書を送った場合を想定します。
この場合、まずは、借主が反応を示さない原因を探ることが出発点です。
そのためには、まず、借主に接触しなければなりません。
電話でも面談でもよいので、借主と直接話すことを試みましょう。
話合いにすら応じてこない場合は、もはや誠実な借主とは言えませんから、
今後も滞納が解消されない場合には、ビジネスライクに、
契約解除 → 明渡交渉（訴訟）と進めていきましょう。
直接の対話ができた場合は、不払の原因を探り、次の対処や方向性について
道筋を付けましょう。
以下では、不払の原因ごとに、対処法を解説します。
ただ、あまり細かく分類しても分かりにくいですから、
まずは、原因を大きく２つに分けてみます。
（原因その１）払いたくても払えない場合
払えない原因は色々でしょうが、たとえば、給与が激減した、失業した、
家族が病気で急な出費がかさんだ、などの場合です。
この場合は、借主の事情を聞きつつ、そもそも滞納分を解消できそうか、
それとも、解消できずに今後もズルズルと滞納の可能性があるのかを
見極めなければいけません。
後者の場合（滞納が解消しそうにない場合）は、残念ですが、
退去してもらう方向での解決を考えなければならないでしょう。
話合いで解決しない場合には、明渡訴訟も視野にいれなければなりません。
前者の場合（滞納を解消できそうな場合）は、滞納分をいつまでに
解消できるか具体的な計画を立てさせればよいでしょう。
もちろん、滞納分と一緒に毎月毎月の賃料の支払いも
していかなければなりませんので、それも含めての計画になります。
そして、計画を立てたら、今度はそれを書面化して支払の約束をさせましょう。
書面化にあたっては簡易裁判所の即決和解を利用して裁判所作成の書面を
作るのがベターですが、それが無理であれば、とりあえずは、
当事者同士で誓約書や確約書にサインしましょう。
書面化しても守らない人もいますが、口頭での約束に比べると、
自身がサインするという作業を踏むので、それを守ろうという気持ちが
一段強くなる、すなわち、守る可能性が高くなるというメリットがあります。
（原因その２）そもそも払うつもりがない場合
これも細かい理由は色々あるでしょうが、よくあるのは、トイレが使えない、
雨漏りがする、床にキズが付いていたなど、借家の設備などに不満があるために、
賃料を払わないと主張する場合です。
この場合、貸主としてはどういう対応をすべきでしょうか。
まず、雨漏りやトイレの破損など、一般的に借主の生活に支障を来すと
考えられるような場合には、貸主が修繕義務を負うことが多いでしょう。
その場合、借主は、使用できない程度に応じて、賃料の一部について
減額請求ができるという考え方が有力ですが、それでも、
全部の支払いを拒むことはできません。
したがって、借主が、全額払わなくてよいのだと主張したとしても、
それをまともに受け取ってはいけないということになります（当然ですが）。
貸主としては、ひとまず賃料は賃料で全額払うよう要求し、修繕すべき箇所に
ついては速やかに修繕するという態度でよいのではないでしょうか。
次に、床にキズが付いていたなど、一般的に生活に支障をきたさない場合は、
特約等で別途合意した場合を除き、貸主に修繕義務はないと考えられますので、
堂々と賃料全額の督促をし、それでも払ってこない場合には、
契約解除 → 明渡交渉（訴訟）へと進めばよいでしょう。
以上、不払の原因別に対処を述べてきましたが、実際には様々なケースが存在します。
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