明渡しが完了するまでの間「賃料額を超える損害金」を請求できるか？
今回のテーマは、契約が解除されたのに借主が退去しない場合に、
明渡しが完了するまでの間「賃料額を超える損害金」を請求できるか？ということです。
家主のＡさんは、賃料１ヶ月１０万円で、借主Ｂさんにアパートの一室を貸していたが、
Ｂさんが３ヶ月間分の家賃を滞納したというケースで考えてみましょう。
Ａさんは、３ヶ月分の家賃を支払うよう督促しましたが。Ｂさんは払ってくれません。
そこでやむを得ず、Ａさんは、平成２２年１０月３１日をもって、Ｂさんとの賃貸借契約を
解除しました。
この場合、解除の翌日以降、すなわち平成２２年１１月１日以降も、Ｂさんが退去せずに
居座っていたとしたら、ＡさんからＢさんに対し、賃料と同額の損害金、
すなわち１ヶ月あたり１０万円を請求できることは当然です。
では、１０万円を超える金額を損害金として請求できるでしょうか？
この点、実務上しばしば見られるのが、賃貸借契約書で、
明渡が完了するまでの間「賃料の倍額」の金額を請求できる
とする条項を定めている例です。
この契約条項が有効であれば、上記の例の場合、Ａさんは、Ｂさんに対し、
平成２２年１１月１日以降は１ヶ月２０万円の割合の損害金を請求できる、
ということになります。
実は、このような契約条項が有効かどうかは、これまでは、
あまり議論がなされていなかったように思います。
そのため、家主・オーナーさん側は、契約条項を盾にして、
当然のように倍額の損害金を請求してきましたし、請求された側の借主の側も、
特にそれを問題とはしなかったため、すんなりと、倍額の支払を命じる判決が
出ることが多かったといえます。
ところが、昨今では、そう一筋縄ではいかないようです。
一例として、大阪地裁平成２１年３月３１日判決を紹介しましょう。
この判決は、借主が明け渡さないときは、家賃相当額の１．５倍の損賠賠償金を
請求できるとの契約条項を盾に、貸主の独立行政法人都市再生機構（ＵＲ）が、
借主に対して、１．５倍の金額を請求したが、
借主は、１．５倍は取り過ぎだと主張して争った事案です。
結論から言えば、裁判所は、賃料相当額部分の請求は認めましたが、
それを超える部分の請求は認めませんでした。
ここで裁判所が使った理屈が、消費者契約法です。
この法律の９条で、契約書で定める損害賠償の予定額や違約金の金額は、
その種の業種に生じるであろう「平均的な損害額」を超えてはならないと定められています。
裁判所は、借家契約解除の場合の「平均的な損害額」とは、
従前の賃料と同額であろうと考えたのです。
このように、昨今では、消費者契約法により、これまであまり問題にされなかった
契約条項が問題視され、家主側に不利な判断がなされるという傾向が顕著になっています。
近時よく話題になる「更新料の有効無効」問題も同様です。
今後は、消費者契約法など消費者側を守る法規制をよく理解して、
家主側も理論武装する必要があるといえます。
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