「信頼関係の破壊」によって契約の解除は可能
このケースでは、借主がキャバクラの営業をするために無断で増改築を行っています。
賃借物件の所有権は、一般的には貸主が持っていますから、借主が無断で改造することは許されません。
そこで通常、賃貸借契約書では、増改築のためには貸主の承諾を必要とし、これを得ずに無断で増改築した場合や、あらかじめ決められた使い方を守らなかった場合には契約を解除できるという特約が定められます。
本事例のような場合でも、このような特約に基づいて契約解除を主張できるでしょうが、解除できるかどうかは、最終的に信頼関係が破壊されたか否かによります。
たとえ家賃の不払いが続いても、信頼関係が破壊されたといえなければ契約を解除できないのと同様に、用法遵守義務違反や増改築禁止違反の行為があっても信頼関係が破壊されていなければ、一方的に解除をすることはできないのです。
本事例では、キャバクラとスポーツ用品店の店舗兼事務所とでは業態が大きく異なること、また、借主がキャバクラ営業の目的を隠していたことが明らかですが、これは当事者双方の信頼関係に重大な影響を及ぼすものです。
さらに、キャバクラを営業するために、室内にさまざまな設備の増改築が行われたことが考えられるので、信頼関係が破壊されているとして契約解除は有効だと考えられます。同様の事案においても、裁判所は解除を認めています（東京地裁／平成３年７月９日判決）。
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