定期借家契約とは
「定期借家契約」は、契約時に定められた期間で契約が終了し、更新がない契約です。
定期借家契約が成立するために必要な条件は、次の通りです。
① 貸主が借主に対し、あらかじめ更新がない契約であり契約期間の終了により賃貸借が終了することを書面を通じて説明すること
② 契約書を作成すること
③ 一定の契約期間を定めること
ここで問題となっているのは、以上の条件のもとに定期借家契約がかわされたうえで、中途解約ができるかどうかです。
賃貸借契約を終了させる手段としては、相手方に契約違反があった場合の契約解除や、当事者双方が契約終了を合意する合意解除がありますが、本事例では、お互い契約違反も解除に関する合意もありません。また、契約書にも中途解約の定めはないようです。
借地借家法38条５項では、定期借家契約でも一定の場合には中途解約ができると定めています。ただし、その場合は、次の三つの条件をすべて満たしていなければいけません。
① 居住用の建物賃貸借契約であること（＊）
② 床面積（建物の一部分が賃借物件であるときは当該一部分）が２００平方メートル未満であること
③ 転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の拠点として使用すること が困難になったこと
上記の条件を満たしている場合に限って、借主は解約の申し入れをすることができます（契約終了は、この申し入れから１カ月後）。
本事例では、中途解約に関する特別の決まりもなく、事業用にビルの１室を借りているので①居住用ともいえないため、中途解約は不可能という結論になります。つまり、借主は定められた契約終了期間まで家賃を支払う必要があります。
（＊）
｢居住用｣の建物といえるかどうかは、契約が、借主が生活の拠点として使用する内容になっているか否かにかかってきます。
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