その明け渡しには正当事由があるか？
結論から言えば、貸主が一定の条件を踏んでおり、また建物を建て替えざるを得ないような事情がある場合は、借主に立退きを要求強要できます。その際に、立退き料を払わなければならないケースも考えられます。
借地借家法28条、26条では、契約が更新されない要件が定められています。
１． 事前の通知
貸主は借主に対して｢契約期間満了後は契約を更新しない｣という内容の通知を、契約終了の１年前から６カ月前までに行う必要があります。この通知は、証拠を残すために、配達証明付内容証明郵便で行うべきでしょう。
２． 使用に対する異議の通知
このような通知が送られて契約期間が終了してもなお、入居者主が部屋（建物）の使用を継続するという場合は、貸主としては、速やかに使用に対する異議を通知すべきでしょう（そうしないと、借地借家法26条２項により、これまでと同じ条件で、期限が決められていない賃貸借契約が更新されたとみなされることになりかねないからです）。
ここで留意したいのは、異議の通知をしても、明け渡しの「正当な理由」が認められなければ、貸主は更新を拒絶できないということです。
「正当な理由」については、
① 貸主・借主が建物を必要とする事情
② 貸し借りのそれまでの経過
③ 建物の利用状況
④ 建物の今の状況
⑤ 立退き料
を考慮して判断されます。
このうち、①は、居住の必要性や営業の必要性です。
このケースでは、入居者がこのアパートに住む必要性が認められますが、貸主側は新しいマンションに建て替えたいだけですので、アパートを使用する必要性はあまり認められません。
もっとも、新しく建て替えたマンションからの賃料収入が生計の唯一の手段である場合は、貸主にもこの建物を使用する必要性があるといえます。
次に、②は、貸し借りをした事情や、家賃の相当性、契約期間中に賃料不払いや信頼関係を破壊する行為があったかどうかなどです。
このケースでは、借主は家賃をきちんと支払っていますし、他には契約違反はないようです。ただし、ここで留意したいのは、借主が建て替えのことをいつ知ったか、です。
「貸し借りをした事情」として、借主が、将来的にアパートが取り壊されることを知ったうえで借りていた場合には、「明け渡し」を拒めない可能性があります（東京地裁／昭和61年２月28日判決）。
③は、借主が契約違反などをせず、有効に部屋（建物）を使っていたかどうか、また、実際にはあまり使用していなかったという事実はないか、が考慮されます。③の判断については、①や②と重なる部分があるでしょう。
④は、建て替えの必要性の有無、また、社会的・経済的効用が十分あるか否かという点から判断されます。
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