「信頼関係の破壊」はあったか？
建物の賃貸借契約は、売買契約とは異なり、一回限りの関係ではありません。普通は契約が数カ月から数年間続くことが想定されるため、両者の信頼関係が不可欠です。そうである以上、これを解除するには、信頼関係が破壊されたという事情が必要になるのです。
そこで、多くの裁判例では、賃料不払いが当事者間の信頼関係を破壊するような不誠実なものでない限り、契約を解除することは貸主と借主の間の信義に反し許されないとされています。
そして、信頼関係の破壊については、不払いの理由、不払いの金額、不払いの期間、不払いがあってもその後法務局に供託の手続をし続けているか、など様々な事情を考慮して裁判所が判断します。
したがって、本事例のように３カ月分の未払いがあっても、貸主側の望む契約解除が認められるとは限りません。しかし、入居者に未払い分の家賃を払おうという誠意がまったくなく、やむを得ない理由（高額な治療費を支払うためなど）がなければ、未払い分の賃料を請求（催告）した上で解除が認められる可能性は高いでしょう。
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