ここに注意、更新契約
一方、契約書などで、「更新料を支払わなければならない」などと書かれている場合には注意が必要です。この場合でも法定更新によって契約自体は更新するのですが、更新料を請求できるかどうか、が問題となるのです。
この点は、法定更新の場合にも更新料を支払う必要があるとするもの（東京地裁／昭和61年10月15日判決）と、法定更新の場合には更新料を支払う必要はないとするもの（東京地裁／平成２年７月30日判決）があり、判断が分かれています。
基本的には、契約書の書かれ方によって判断が異なってきます。たとえば、「賃貸借契約は合意により更新することができる。この場合には借主は、更新料として、新賃料の１カ月分を貸主に支払わなければならない」と書かれていたとします。
この場合、法定更新については一切書かれていませんから、素直に読むと、更新料を支払う場合は、「合意により更新する場合」だと解釈できます。したがって、法定更新によって契約が更新された場合には更新料を支払う必要がない、と判断されやすいでしょう。
しかし、反対に、「賃貸借契約が更新されたときは、合意更新であると法定更新であるとを問わず、借主は、更新料として、新賃料の１カ月分を貸主に支払わなければならない」と書かれている場合には、「法定更新」の場合も更新料を支払わなければならないよう書かれている場合、更新料を請求できる可能性があります。
さて、質問ですが、賃貸借契約に更新料の支払いに関する合意があれば、貸主は更新料を請求できます。では、借主が更新料を支払わなかった場合、更新料の不払いを理由に契約を解除できるのでしょうか。
一概には言えませんが、質問では更新料が家賃の１カ月分に過ぎず、更新料の不払いのみでは信頼関係が破壊されたといえない可能性が高いため、賃貸借契約の解除はできないと考えます。
もっとも、他に家賃不払いなど信頼関係の破壊をうかがわせる事情がある場合には、更新料の不払いが信頼関係破壊の理由の一つとみなされ、解除が認められる方向に作用することはもちろんです。
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