合意更新と法定更新
賃貸借契約の更新には、貸主・借主間の合意によって更新される「合意更新」と、合意がなくても法律の規定によって自動的に更新される「法定更新」があります。
以下、この２つを分けて説明していきましょう。
当事者の合意で決まる……「合意更新」
合意更新の場合、更新料の支払いは、原則として当事者の合意により決まります。
賃貸借契約書の中に契約更新時には更新料を支払うことがはっきりと規定されていれば、「更新料が著しく高額で借主の利益を害するものでない」（借地借家法30条参照）限り、借主は合意に従って、決められた更新料を支払わなければなりません。
しかし、借主が契約時に更新料について説明を受けた覚えがなく、更新料の支払いの合意がない場合には、貸主は更新料の支払いを強要できません。
契約は自動更新される……「法定更新」
「借地借家法」では、次のように定められています。すなわち、貸主が借主に対して、契約期間満了の１年前から６カ月前までの間に、正当な理由のある更新拒絶の通知をするか、条件を変更しなければ更新しないという通知をしない限り、契約は前と同じ条件で自動的に更新されると規定されているのです。
これを「法定更新」といいます。
もし、更新料支払いについて合意がない場合、更新料を支払わなくても契約が自動的に更新されますから、借主は更新料を支払う必要はありません。判例も、借地に関する事案ではありますが、「更新料の支払い義務は慣習上認められるものではない」としています（最高裁／昭和51年10月１日）。
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