借主は貸主に対する責任を別に負う
貸室の一部に被害が及んでしまったことについて、貸主は、借主に対して損害賠償責任を求めることができるのでしょうか。
借主は、「善良なる管理者としての注意義務」借主は貸主に対する責任を別に負うをもって貸室を保管し、返還する義務を負担しています（民法４００条）。
借主が不注意で火災を起こしてしまった場合、借主は、この義務に違反したことになりますから、債務不履行に基づく損害賠償責任（民法４１５条）を負う可能性があります。
火災を起こした場合には、失火責任法が適用されると説明しましたが、「失火責任法」は、あくまでも火事という「不法行為」に基づく損害賠償責任に対して適用される法律です。
借主の貸主に対する責任は、これとは別の債務不履行」に基づく損害賠償責任ですから、失火責任法は適用されません（最高裁／昭和30年３月25日判決）。
ですから、この場合の貸主は、「故意又は重大な過失」の有無にかかわらず、借主に対して損害賠償責任を求めることができます。
債務不履行に基づく損害賠償責任は、「債務者の責めに帰すべき事由」（民法４１５条）、つまり、借主側に非がある事情に対して負う責任です。したがって、火災を起こした借主側に、もしこのような事情があれば、貸主に対して損害賠償責任を負うことになります。
借主が不注意でタバコの火を消し忘れて眠ってしまったということですから、十分に非があるといえます。貸主は借主に対して損害賠償を請求できるといえます。
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