原状回復トラブル回避法

円満に契約満了を迎えるには

知人の家主が入居者の引っ越しの際、原状回復についてひどくもめたそうです。私は、もめることなく円満に契約満了を迎えたいのですが、具体的にどのようなことに気をつければよいのかを教えてください。

賃貸借契約書は、貸主あるいは仲介業者である不動産業者が準備するのが一般的です。そのため、「入居期間中に生じた通常の使用に伴う損耗を含むすべての損耗について、借主が補修義務を負う」といった、本来認められない条項を定めた契約書が使用されている場合があります。
借主は、希望する物件がみつかった場合、入居のことだけに注意が向き、契約書や重要事項説明書の内容を十分に把握しないまま署名・捺印してしまう傾向にあるようです。
判例は、「通常の使用による損耗は建物の償却であり家賃に含まれているのであるから、通常使用による損耗は原則として貸主が負担すべきである」と考えおり、通常使用による損耗を借主の負担とする特約の成立について、極めて限定的な場合にしか認めていません。
貸主側としても、借主に対し契約書の内容を細かくチェックし疑問点は契約締結前に確認するよう促すことがトラブル回避につながります。
また、貸主側では、契約書に記載のある原状回復に関する特約がすべて認められないことを理解し、可能であれば、無効と判断されそうな条項はあらかじめ取り除くか、内容を変更しておくべきでしょう。

入居・退去時の物件チェック

原状回復費用を算出するためには、引き渡すときの物件の状態と明け渡すときの物件の状態とを比較して、どの部分がどのように傷んだのかを確定させなければなりません。
訴訟で原状回復が問題となり、貸主が「畳の焦げ後は借主が入居後にできたものだ」と主張し、借主が「畳の焦げ後は入居前からあった」と主張したとします。
そもそも賃貸借契約を開始する前から存在していた損耗について、その後に入居した借主が負担する必要はないので、貸主は畳の焦げ後が入居後に生じたものであることを立証しなければ裁判に勝てません。
また、訴訟に至らなくても、損耗の対象について争いが起きれば、話し合いが長期化することは必至です。そこで、「物件状況確認チェックリスト」を作成して物件の状態を確認しておけば、損耗の発生した時期、箇所、程度について無用な争いを避けることができます。このチェックリストの作成は、貸主・借主双方にとってメリットがありますから、是非作成するようにしてください。また、目立つキズや汚れがある場合には、入居前に写真を撮影しておき、視覚的に損耗を明らかにしておくとよいでしょう。
なお、写真を撮る場合には、損耗部分の全体が確認できるように、引いた写真とアップの写真を両方撮っておくようにしましょう。また、写真はひとつの箇所について複数枚撮影し、忘れずに日付を入れておいてください。
そして、契約期間中に、カビ・結露の発生、地震による窓ガラスの亀裂など賃貸物件に重大な変化が発生した場合、借主がすぐに報告するよう告知してください。
この報告をすぐに受けることで、賃貸物件に発生した異変が、いつ、何を原因として発生したものかが明らかとなり、無用な争いを防ぐことができます。

経過年数グラフの出発点の合意

ここで「経過年数グラフ」についても、説明しておきましょう。
経過年数グラフとは、時間の経過とともに、「修復対象物」の価値がどれくらい減少していくかを示したグラフのことです。
ガイドラインでは、クロスについて、６年で残存価値が10％（６年目以降は一律10％）になるという基準を提示しています。このように、原状回復義務の範囲は、経過年数によって一定の制約を受けます。
そうなると、借主としては、物件内のクロスやカーペットが、交換してから何年くらい経過しているかを知りたがるかもしれません。しかし、現実には、新築物件を除けば、借主が入居した時点でこれらを把握するのは困難でしょう。
経過年数が不明であることから生じる無用のトラブルを防止するためには、各対象物の修理・交換の履歴を残しておくこと、また、借主に対して入居した時点で各対象物の経過年数が何年であったのかを明らかにしておくべきです。
また、ガイドラインは、経過年数が不明である場合には、入居時点での設備等の状況は、必ずしも価値１００％のものばかりではないので、その状況に合わせて経過年数のグラフを下方にシフトさせて使用することとしています。
もし、貸主が修理・交換の記録を作成しておらず、対象物の経過年数が不明な場合には、後の争いを避けるために、借主・貸主の間で経過年数グラフの出発点を決めておくとよいでしょう。