建て直しは契約解除の理由になるか

借主に落ち度はないが…

古くなったアパートを撤去してマンションを建築する予定で、現在の契約が終了したら更新をしないつもりです。借主はいままできちんと家賃を払っており、契約違反もありません。立退き料を払う義務はありますか？

結論から言えば、貸主が一定の条件を踏んでおり、また建物を建て替えざるを得ないような事情がある場合は、借主に立退きを要求強要できます。その際に、立退き料を払わなければならないケースも考えられます。
借地借家法28条、26条では、契約が更新されない要件が定められています。
１．　事前の通知
貸主は借主に対して｢契約期間満了後は契約を更新しない｣という内容の通知を、契約終了の１年前から６カ月前までに行う必要があります。この通知は、証拠を残すために、配達証明付内容証明郵便で行うべきでしょう。
２．　使用に対する異議の通知
このような通知が送られて契約期間が終了してもなお、入居者主が部屋（建物）の使用を継続するという場合は、貸主としては、速やかに使用に対する異議を通知すべきでしょう（そうしないと、借地借家法26条２項により、これまでと同じ条件で、期限が決められていない賃貸借契約が更新されたとみなされることになりかねないからです）。
ここで留意したいのは、異議の通知をしても、明け渡しの「正当な理由」が認められなければ、貸主は更新を拒絶できないということです。
「正当な理由」については、
① 貸主・借主が建物を必要とする事情
② 貸し借りのそれまでの経過
③ 建物の利用状況
④ 建物の今の状況
⑤ 立退き料
を考慮して判断されます。
このうち、①は、居住の必要性や営業の必要性です。
このケースでは、入居者がこのアパートに住む必要性が認められますが、貸主側は新しいマンションに建て替えたいだけですので、アパートを使用する必要性はあまり認められません。
もっとも、新しく建て替えたマンションからの賃料収入が生計の唯一の手段である場合は、貸主にもこの建物を使用する必要性があるといえます。
次に、②は、貸し借りをした事情や、家賃の相当性、契約期間中に賃料不払いや信頼関係を破壊する行為があったかどうかなどです。
このケースでは、借主は家賃をきちんと支払っていますし、他には契約違反はないようです。ただし、ここで留意したいのは、借主が建て替えのことをいつ知ったか、です。
「貸し借りをした事情」として、借主が、将来的にアパートが取り壊されることを知ったうえで借りていた場合には、「明け渡し」を拒めない可能性があります（東京地裁／昭和61年２月28日判決）。
③は、借主が契約違反などをせず、有効に部屋（建物）を使っていたかどうか、また、実際にはあまり使用していなかったという事実はないか、が考慮されます。③の判断については、①や②と重なる部分があるでしょう。
④は、建て替えの必要性の有無、また、社会的・経済的効用が十分あるか否かという点から判断されます。

立退き料の支払いは義務ではない

最後に⑤の「立退き料」について、見ていきましょう。
立退き料は、建物の明け渡しの条件として支払う場合（支払いは明け渡しよりも先）と、明け渡しと引き換えに（同時に）支払う場合がありますが、必ず支払わなければならないものであるとは限りません。
この点、東京高裁平成３年７月16日判決は、建物の基本構造部を含めて老朽化が顕著な事案において、貸主の建物使用の必要性がなくとも立退き料の支払いを考慮して正当事由を認めています。
東京地裁平成３年11月26日判決は、老朽化がひどく地盤崩壊などの危険性がある建物について、これを取り壊して貸主の生活の基盤となるような新しいビルを建てる必要性があるとして、立退き料がなくとも、明け渡しの正当性を認めました。
また、最近の裁判では、建物の高度再利用を目的とする場合には、高額の立退き料の支払いを条件に、「明け渡し」の正当性を広く認める方向にあります。
たとえば、あまり傷んでいない建物であっても、貸主から事業拡張のための建て替えという名目で明け渡しを求められる場合がありますが、こうした場合は高額の立退き料の支払いさえあれば、明け渡しが妥当と判断されることが多いようです。

立退き料はどう決まる？

ところで、立退き料はどのように決まるのでしょうか？
立退き料は、移転経費（引っ越し費用、移転通知費用）や、借家権の価格、営業補償、地縁的なつながりを失う精神的苦痛などを考慮して決定されます。ただ、具体的な金額は、定型的な計算式が存在しない以上、一概には言えません。
貸す側・借りる側双方の年齢や経歴、職業、資産、経済状態、健康状態、家族関係、法人である場合には設立時期や従業員数、経営状態など、さらに土地や建物に対する事情（建物の経過年数や老朽度、近隣状況、使用目的など）を考慮に入れて総合的に判断せざるを得ません。
一般論としていえば、貸主側の明け渡しの必要性が高ければ高いほど立退き料は低額になりますし、借主が建物を営業用として利用している場合は、営業補償が含まれるので、提供される額も高額になるでしょう。
本事例の場合も、建物がそれほど老朽化していなければ、借主としては住み続けたいはずです。しかも今まで違反がないという以上、明け渡しを求める理由としては弱いため、相当額の立退き料の支払いを条件に、明け渡しが認められる可能性があるでしょう。
なお、金額の算定にあたっては、前述のように、老朽化の度合いや周辺の事情に照らした経済的効用の程度が、考慮されることはいうまでもありません。