「定期借家契約」で中途解約はできる？

「定期借家契約」期間途中の場合

現在、仕事用にビルの１室を貸していますが、借主が仕事場を別の場所に移したいと言ってきました。契約は「定期借家契約」であり、まだ契約期間の途中ですが、中途解約しなければならないのでしょうか。契約書には、中途解約について何も定めてはいません。

「定期借家契約」は、契約時に定められた期間で契約が終了し、更新がない契約です。
定期借家契約が成立するために必要な条件は、次の通りです。
① 貸主が借主に対し、あらかじめ更新がない契約であり契約期間の終了により賃貸借が終了することを書面を通じて説明すること
② 契約書を作成すること
③ 一定の契約期間を定めること
ここで問題となっているのは、以上の条件のもとに定期借家契約がかわされたうえで、中途解約ができるかどうかです。
賃貸借契約を終了させる手段としては、相手方に契約違反があった場合の契約解除や、当事者双方が契約終了を合意する合意解除がありますが、本事例では、お互い契約違反も解除に関する合意もありません。また、契約書にも中途解約の定めはないようです。
借地借家法38条５項では、定期借家契約でも一定の場合には中途解約ができると定めています。ただし、その場合は、次の三つの条件をすべて満たしていなければいけません。
① 居住用の建物賃貸借契約であること（＊）
② 床面積（建物の一部分が賃借物件であるときは当該一部分）が２００平方メートル未満であること
③ 転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の拠点として使用することが困難になったこと
上記の条件を満たしている場合に限って、借主は解約の申し入れをすることができます（契約終了は、この申し入れから１カ月後）。
本事例では、中途解約に関する特別の決まりもなく、事業用にビルの１室を借りているので①居住用ともいえないため、中途解約は不可能という結論になります。つまり、借主は定められた契約終了期間まで家賃を支払う必要があります。
（＊）
｢居住用｣の建物といえるかどうかは、契約が、借主が生活の拠点として使用する内容になっているか否かにかかってきます。

市価より高い家賃について減額の請求は可能か

家賃を支払わなければならなのであれば、借主としては負担をできるだけ抑えたいはず。そこで、家賃が相場よりも高い場合には、賃料減額を求めてくる場合があります。
この点、通常の借家契約では、家賃が相場よりも高すぎる場合、借主は減額請求をすることができます（借地借家法32条）。しかし定期借家契約では、｢賃料改訂特約｣の有無が問題になります。｢賃料改訂特約｣、つまり｢賃料は○年ごとに○％ずつ増額する｣という特約がある場合は、これが優先されるため、賃料の減額請求は認められない傾向にあります（借地借家法38条７項）。
本事例においても、このような「賃料改訂特約」があれば、家賃の減額を求めることはできません。そうなると、やはり契約期間満了までは賃料を支払う義務が生じます。

契約はどのように終了する？

最後に定期借家契約の終了について、補足しておきましょう。
法律では、決められた期間で契約を終了させる条件が定められています。期間１年以上の契約では、契約が終わる１年前から６カ月前までの間に、貸主が借主に対し、期間満了時に賃貸借契約が終了することを通知しなければなりません（借地借家法38条４項）。
では、この期間内に通知が行われなかった場合はどうなるのでしょうか。
通知が契約期間中であれば、契約終了は通知から６カ月後です（借地借家法38条４項ただし書き）。これが契約期間終了後になると、そこから６カ月後に終了するという意見と、契約終了には先の三つの条件が必要という意見があり、見解が分かれています。
なお、貸主、借主が再び賃貸借契約を続けたいという場合は、定期借家契約には契約更新がないので、新たに契約をとりかわす必要があります。

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